盛夏已至，却未驱走萦绕在杭州绿地华家池1号身上的“寒意”。

一条论坛热帖，一个关键词“假网销”，绿地华家池1号正发生着让其业主们惴惴不安的事，并将其推向舆论的风口浪尖。按照官方说法，该项目首开热销5.3亿元，5月销售额到达6.3亿元。而时隔不久前的6月初，透明售房网显示其首批预售证上的3幢楼295套房源全部为限制房源，占据全部953户的近1/3。时隔近一个月，截至7月1日，213套房源依旧显示为锁定状态。

该项目售楼处策划负责人朱某对时代周报记者回复称，目前和银行协商办理解除限制已经通过。在房产界，将房源抵押给银行的现象并不罕见，除了能提供融资的便利又能降低财务成本。“如果它不是绿地的项目，开发商跑路后接盘的就是我们了。”有业主无奈叹息道。

作为绿地集团在杭的1号作品，这个项目为杭州呈献着国际生活观的光环。而今，围绕着这个豪宅项目的种种，正折射着其在杭州华家池板块的地产生态。

华家池之争

时间拨回到2013年9月5日上演的地王大战。经过多轮竞价和保障房面积竞建，绿地、世茂、滨江三家房企以高达136.7亿元的总价，将华家池地块锁定为当年杭州总价地王。

如今，三大项目皆以亮相，只是都未封顶。在工地现场可以见到，黄色巨型塔吊正在飞快旋转，钢筋水泥正陆续相撞，交通干道之间，装重的卡车像忙碌的蚂蚁一样来回穿梭，路过之处掀起阵阵尘土。

而尘土无法遮掩这里已经是代表财富新贵们身份的事实。作为杭州仅次于西湖的第二水域，华家池有着“北有未名湖，南有华家池”的美誉。拥有位于武林广场和钱江新城3公里辐射半径内的优势，华家池称得上是杭州城市之心。

这里的均价已到4.2万元/平方米高位。具体来看，以2.38万元/平方米拿地的世茂天宸如今售价为3.78万元/平方米;楼板价在2.32万元/平方米的滨江项目报价在4.5万-4.8万元/平方米;楼板价相对最低(1.94万元/平方米)的绿地项目目前均在4.5万元/平方米左右。放眼整个杭州，这是仅次于武林壹号等城市公寓的第二高价格梯队。

横亘在华家池面前更大的拦路虎是杭州楼市内部的竞争。尽管杭州楼市自2015年来因高库存而被诟病，但并不妨碍豪宅供应量的增长。现在传统的市中心武林板块以武林壹号为代表依然有着庞大的货值，吸引着传统豪宅地段消费人群的目光。而钱江新城无论是三堡，还是南星桥一带，都不断有新项目入市。

据杭州透明售房网数据显示，5月市区新建商品房共签约13465套，较去年同期增长115.4%。在武林壹号、钱塘印象等多个高端楼盘的影响下，5月份杭州楼市出现量价齐升的现象。在7月又将有一大拨豪宅项目涌进杭州楼市，比如钱江新城板块的金隅·学府、万科·大都会79号、市中心板块的融信·杭州公馆等。

华家池板块要杀出重围，需要费点劲是毋庸置疑的。而伴随着地王而来的利润危机，也已成为共识。现在，增量不增利也是华家池板块最尴尬的写照。浙报传媒地产研究院2014年曾发布过一份《杭州市房地产项目成本分析报告》，据报告显示绿地、世茂、滨江的华家池项目，均预计疑似亏损。

为了促进销售，开发商在华家池项目上铆足劲。据了解，区域内最早亮相的世茂天宸光是营销中心就造价超1亿元，近期邀请了韩国明星李敏镐为其代言。绿地华家池1号方面，更是通过各种营销造势刷出存在感：杭州洲际大酒店的发布会、吴晓波经济论坛等。

在这样的逻辑下，绿地华家池1号现今的295套房源抵押给银行以缓解现金流便成为合理的逻辑。法律人士张晓(化名)对时代周报记者提醒道，因为限制房产的产权不明晰，购房者需要承担一定的风险。如果是小的开发商，随时引发资金链断裂而导致烂尾楼的悲剧。

张晓甚至大胆揣测，即便将房源抵押融资，依旧很可能填不平资金的缺口，“这样一个标志性项目，绿地不可能光明正大地降价出售”。