房贷放款时间拉长，对开发商回款造成压力

虽然逢“金九银十”的销售旺季，楼市却遭遇“钱关”。据记者了解，目前由于房贷放款时间拉长，开发商赢了销售却不能及时回款。

事件：榕房贷放款时间普遍拉长

进入第三季度末的9月份，各家银行的房贷资金收紧的趋势似乎愈演愈烈。

“现在银行放款很难，要做按揭贷款，你可能要多等一段时间。”在走访位于六一路的某项目时，销售经理许先生告诉记者，银行个人房贷额度吃紧，放款大面积延迟，还有部分银行则开始在基准利率基础上上浮5%~20%。

即便是一些原来提供贷款利息优惠的外资银行，也不例外。据恒生银行相关负责人透露，尽管他们仍在提供利率8.5折的贷款优惠，但他们对贷款客户资质要求严格，必须是首套房，且项目需在市中心，还要客户提供单位证明和银行流水账，除非优质客户,否则很难贷款。

“事实上，今年以来，在榕银行针对首套房贷款利率都是执行首付三成以及基准利率；二套房则是首付六成以及在基准利率基础上上浮10%~20%。不过，进入9月份，随着第三季度末的临近，银行的资金又开始紧张。”据银行业人士透露，目前很多银行房贷额度已经满了，虽然市民仍可以到银行申请房贷，但无法给出具体的放款时间。

影响：卖一买一换房“最受伤”新房购买者影响不大

对于二手房卖家来说，由于贷款放款时间拉长，钱何时能收回成了问题。

福州家天下房产副总经理郑心科透露，由于在二手房买卖程序中，往往是先过户，买方再拿产权证去银行办理购房贷款，如果贷款时间拉长，卖家则面临产权过户后，钱难以及时收到的情况。

不过，放贷周期拉长对一手房买家来说影响不大。常青藤副总经理梁恺分析说，“对于新房购买者，若做商业贷款，只需要配合开发商提供各种材料即可，而做公积金贷款，也只需在领走合同后1个月内把材料备齐手续办完就行，银行什么时候放款对他们影响不大。”他表示，影响最大的还是卖一买一客户，可能房子卖了，钱收不到，无法买另一套房，交接环节稍有闪失，就可能变成违约。

开发商回款难度加大资金成本面临压力

“银行资金紧张明显影响了购房者贷款，同时开发商的资金成本也在增加，因此，尽管今年上半年楼市销售回暖使得开发商的资金面得以缓解，但如今开发商的资金链仍然面临压力。”业内人士郑景枫告诉记者，回款的时间一再被拉长，对于有回款压力的开发商来讲，这绝对不是一个好消息。

“拿我们项目来说，近期就有很多客户交了首付，贷款却迟迟放不下来，我们也很无奈。”位于东二环的某项目营销负责人透露，购房者该做的手续做完了，面对这种放款时间延迟，他们也只能被动等待。

业内人士林先生也表示，目前延期放贷已对部分企业在资金周转方面造成了一定影响。如果货币政策持续不调整，开发商又找不到新的融资渠道，新的行业洗牌即将开始。

不过也有部分开发商对此表示淡定，深深地产市场部经理林周表示，“房贷危机应该也是一种微调的手段，但这种调整也是阶段性的。基本上银行每年都会根据自己的额度做相应的放款调整，这些我们都有预期。只要市场还是供需两旺的状态，对开发商来说，可能回款速度受到影响，周期拉长，仍在可承受的范围之内。”

应对：开发商“放利”过“钱关”？

1.给予一次性付款更多优惠

“一次性付款享受9.5折，而按揭付款只能享受9.7折……”记者在多个楼盘踩盘发现，在房贷难办的局势下，通过较大力度的优惠刺激购房者一次性付款，已经成为许多开发商的通用模式。

目前福州在售楼盘中，已有多个楼盘对有支付能力的客户鼓励一次性付款，给予一次性付款更大优惠力度，进而拉开一次性和按揭贷款的差距。

一楼盘销售经理告诉记者，由于信贷额度受限，现在银行放贷的流程太漫长，而且最终还不能确定有些购房者的房贷按揭能办下来，所以我们鼓励购房者一次性付款，相比按揭1%的优惠，一次性付款可以享受更多的购房优惠。

2.部分企业积极跑量降价回款

对于部分目前融资渠道比较窄，对银行放款依赖比较高的开发企业，申请贷款的审批时间变长，放款速度变慢，将直接影响到开发商年底回款。

“面对这样的贷款形势，不少开发商在酝酿对策，其中，最有效的措施便是降价加速销售回款，如果销售回款这一重要的资金源头出现紧张，开发商将面临资金链条断裂、被行业淘汰出局的危险。”一位知名房企的销售总监向记者表示，尽管今年公司销售情况良好，但下半年针对房企的信贷政策仍然从紧，因此今年下半年的销售策略仍然是“积极跑量、加速回款”，以此来缓解随时可能出现的资金压力。

3.与多家银行合作，进行多渠道融资

除了在价格、优惠幅度、产品类型上进行调整，部分企业还在合作银行选择上下了更多功夫。“我们可能不会再像以前一样，只找一家银行给客户贷款，而是找了多家银行一起放贷，这样贷款速度会更快。”此外，郑景枫还透露，基本上每年到了下半年都会有银根偏紧的现象，只不过今年可能稍微严重一些。对于综合性企业而言，其他渠道包括信托私募风投等也是获取融资的可行之道，开发商甚至还可以通过合作开发的模式缓解资金压力。（海峡都市报）