“金九银十”成交量会比今年1-8月大

朱亮（长沙市万科房地产开发有限公司销售经营部经理）：今年的“金九银十”，从供应上看将会到供应的顶峰。现在市场上除了有1200万平方米的库存外，还有大量的供应，从货源上解决了“金九银十”的销量；从市场容量来说，长沙作为一个辐射全省的单核城市，1200万平方米的容量是可以突破的。特别是限购、限贷的敏感期已经过去，如果没有大的政策变化，相信市州的需求会释放出来。由此判断，今年的“金九银十”在全年的成交量上会有一个好的表现，至少会比1-8月的平均成交量大。

如果说“金九银十”的销量能够保证的话，价格毫无疑问是会往上走的。至于能走到哪里？一是看库存的去化状况；二是看推盘是否能按期入市；三是看有没有政策干扰。

万科一直在强调要做城市的配套服务商，要做有人住的好房子。就我个人理解这个观点的话，我觉得好房子要有几个因素：一是品牌。对于消费者选择商品的喜好度来说，肯定会选择这个品位区间品牌最好的；二是房子作为一个商品要变成成品。我们买个杯子，如果没有杯盖，不可想象。未来的房子可能会变成一个完整的商品，交付到业主手中；三是产品的定位问题。很多开发商做产品，其实是没有研究客户需求的，可能是根据自己的经验，根据自己的运营安排，甚至会copy（拷贝）一个产品出来，不具备产品的研发能力，更谈不上满足某一类客户的需求。所以，客户需求的满足与产品定位有很大的关系。

李江（湖南振业城营销策划部经理）：我不知道别的区域，个人感觉就梅溪湖区域而言，今年下半年九十月份会是非常疯狂的局面。因为市场从几个楼盘领头变成了数十个楼盘齐发的状况，供应量非常大。所以，我觉得“金九银十”会有一个比较好的市场前景。房价方面，个人感觉会比较平稳，这本来也是民心所向。

现在的购房者越来越理性，他们更相信自己眼睛看到的，同时也需要我们去做导向。所以，我们应该做一些客户真正需要的好房子。有些房子建完之后，我们自己觉得加了很多附加值，但一定是客户真正需要的。打造客户需要的稀缺性好房子，也是制胜关键。

房价不会普涨

汪俊（鑫远集团项目管理中心总经理助理）：今年的6、7、8月，我们公司的销售遇到了一些阻力，可能与3、4、5月推存量货源有关系，也跟天气有关，太热了，大家都没看房的欲望。因此，“金九银十”可能会集中释放一波。

关于房价。多年的数据反映出来的情况是，长沙市房价的拉升更多的是因为高端物业，普宅价格的增长速度很稳定。而热点板块产品的面市，对房价的拉动作用比较大。

目前，我们感觉到销售压力最大的是中大户型。现在市场上的刚需很旺盛，80-140平方米的产品，只要价格不是很离谱，放在哪个区域做都没有很大问题。反而是改善型的产品，可能是市场定位不准，可能是价格有点儿虚高，或者是推广方向不对，导致在后期的销售过程中面临很多问题。因为，大户型的受众确实很少，市场上可供比较、选择的产品非常之多。我觉得，要在下半年的市场竞争中脱颖而出，最主要的是要解决好大户型去化的问题。

李赵（湖南兴和顺置业有限公司副总经理）：“金九银十”是消费者决定的，开发商巴不得每一个月都是“金九银十”。今年的“金九银十”，我认为趋势向好。

房价方面，个人的观点是不会大涨，不会普涨。但是，核心区域、热点区域的楼盘价值应该会通过价格来体现。从梅溪湖、洋湖、滨江的项目入市来看，也得到了验证。首先，长沙是目前湖南唯一的一个单核心城市，人口、教育、医疗等优质资源都集中在长沙，长沙房地产市场面临的客户群是针对整个湖南人；第二，长沙每年1000多万平方米的去化量，甚至赶上北上广，超过深圳，需求还是很旺盛。但因为供应量巨大且城市的热点区域四面开花，所以很难普涨；第三，核心优质楼盘的价值一定会兑现。

从营销上来说，各家都有自己的营销手法，营销真不是雪中送炭的东西，而是锦上添花的策略。个人觉得营销类似于斗地主，同样一手牌，看你怎么出，毕竟产品是你改变不了的。