房产税之所以不会是房价最主要的影响因素,很重要的一个原因是政府不可能不受限制地调节房产税率。国际通行的房产税率在0.5%-3%之间,并且一般都有针对中低收入群体或者小面积住房的免税及退税额。在中国推行房产税,也会受此条件约束。比如,上海的房产税试点就是对二套及以上的增量房进行征税,且人均有60平方米的免税面积,另外住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍则税率减为0.4%。所以一户三口之家如果已有一套120平方米的自住房,若新购置一套70平方米的投资房,实际征税面积仅为10平方米,假定购入价格为每平米3万元,每年需缴房产税仅为1200元,而这样的税费比较容易转嫁给租房市场。

从国际经验来看,对房价影响更大的,一是住房交易供应量及潜在住房消费的人口,二是百姓对于房价涨跌的预期,三是信贷政策。

正因为有供求关系的影响,全球人口密度高的大城市,比如印度孟买、韩国首尔、日本东京、俄罗斯莫斯科等,一般房价都非常高,有些地方房价问题的严重程度甚至远超中国的大城市。正因为有房价预期的影响,才能理解为什么美国底特律会大量出现低价房甚至是一元房,因为持房者已经预期住宅价值会随着当地人口的减少、犯罪的增加、政府取消各项公共服务而快速下降,并且如果继续持有房屋还需每年缴纳税费。在这种强烈预期的驱动下低价抛售房屋也就不足为奇了。正因为有信贷政策的影响,2000-2006年美国由于宽松的信贷政策,即使有房产税的存在,房价依然飞速上涨,并直接导致了2007-2009年的金融危机。所以说,与其指望依靠房产税征收来平抑房价,不如从以上三个问题着手,这样才能从根本上更有效地解决房价的问题。

设计好房产税配套机制

当然,考虑到扩大房产税试点势在必行,那么如何设计房产税及相关机制以形成最好的政策效果尤为关键。

首先,需要大力建设及完善房地产相关的底层支持,如房屋产权及交易的基础数据、房屋估价体系、相关信用制度等。这其实是一个庞大的系统性工程。如果房屋评估价很大程度上取决于交易价格,那么如何避免“阴阳合同”这类避税手段的肆虐?能否较快建立起一个覆盖全国的房屋产权信息网络,以保证能及时查找到购房人已持有房屋数量、面积等信息?如果某位持房人未缴房产税,在法律上如何处理?这些都是需要仔细思考的问题。同时,也需要确保征税合法合理,并明确税费的使用途径。美国的房产税都有很明确的使用规定,绝大部分用于公共开支,比如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等,因而绝少有人抱怨房产税的征收。中国也需要建立房产税征收、开支、调整的合理制度,否则将凭空增加百姓赋税负担。