上海与重庆自2011年初起进行了个人住房房产税改革的试点,至今已两年有余。国务院近期批准发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出扩大个人住房房产税改革的试点范围,对于房产税的讨论又掀起一阵热潮。

控房价要解决三大问题

应该说,土地出让金和房产税两者之间的一个重要区别,是土地出让金在大幅攀升的情况下,住房消费者的外部选择可以是不买房,而如果开征存量房产税,则住宅现持有人除非卖房,否则必须缴税。具体而言,如果土地出让金大幅提高,开发商要维持原有利润就必须提高住宅售价。但在其他条件不变和正常的需求弹性系数的情况下,住宅消费的需求会减少,进而减少开发商的利润。在土地供给受限的情况下,开发商有进一步抬高地价以获取更大利润的动机,直至住宅消费者的需求富有弹性为止。因此土地出让金的提高在一般情况下有推高房价的趋势。

房产税尤其是对存量征收的房产税则有所不同。对住宅存量征收房产,提高了很大一部分现有住宅持有人的持有成本,其他条件不变的情况下,将会“挤出”一些住宅存量进入市场交易,导致市场供给增加,在中短期内有可能导致房价下降。

我国由于房产税试点时间短、范围小、具体数据未公开,所以评估房产税对于我国住宅价格的具体影响有困难,但是国外有很多相关的实证研究佐证对存量征收房产税对房价确实有抑制作用。经济学家华莱士·奥茨(Wallace Oates)在1969年发表的一篇文章,就通过分析美国东北部上世纪60年代的数据指出,如果将房产税从2%上调至3%,在控制其他变量的情况下,房价会下降7.5%。

但需要注意的是,这种可能性基于两个重要条件:一是对于存量的征税,而不仅仅是对增量的征税;二是供给的增加对于价格下行的影响,要完全抵消或者超过征税对于价格上推的影响,因此房产税率不可能无限提高,作为平抑房价的工具而言是有局限性的。

房产税之所以不会是房价最主要的影响因素,很重要的一个原因是政府不可能不受限制地调节房产税率。国际通行的房产税率在0.5%-3%之间,并且一般都有针对中低收入群体或者小面积住房的免税及退税额。在中国推行房产税,也会受此条件约束。比如,上海的房产税试点就是对二套及以上的增量房进行征税,且人均有60平方米的免税面积,另外住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍则税率减为0.4%。所以一户三口之家如果已有一套120平方米的自住房,若新购置一套70平方米的投资房,实际征税面积仅为10平方米,假定购入价格为每平米3万元,每年需缴房产税仅为1200元,而这样的税费比较容易转嫁给租房市场。

从国际经验来看,对房价影响更大的,一是住房交易供应量及潜在住房消费的人口,二是百姓对于房价涨跌的预期,三是信贷政策。

正因为有供求关系的影响,全球人口密度高的大城市,比如印度孟买、韩国首尔、日本东京、俄罗斯莫斯科等,一般房价都非常高,有些地方房价问题的严重程度甚至远超中国的大城市。正因为有房价预期的影响,才能理解为什么美国底特律会大量出现低价房甚至是一元房,因为持房者已经预期住宅价值会随着当地人口的减少、犯罪的增加、政府取消各项公共服务而快速下降,并且如果继续持有房屋还需每年缴纳税费。在这种强烈预期的驱动下低价抛售房屋也就不足为奇了。正因为有信贷政策的影响,2000-2006年美国由于宽松的信贷政策,即使有房产税的存在,房价依然飞速上涨,并直接导致了2007-2009年的金融危机。所以说,与其指望依靠房产税征收来平抑房价,不如从以上三个问题着手,这样才能从根本上更有效地解决房价的问题。

设计好房产税配套机制

当然,考虑到扩大房产税试点势在必行,那么如何设计房产税及相关机制以形成最好的政策效果尤为关键。

首先,需要大力建设及完善房地产相关的底层支持,如房屋产权及交易的基础数据、房屋估价体系、相关信用制度等。这其实是一个庞大的系统性工程。如果房屋评估价很大程度上取决于交易价格,那么如何避免“阴阳合同”这类避税手段的肆虐?能否较快建立起一个覆盖全国的房屋产权信息网络,以保证能及时查找到购房人已持有房屋数量、面积等信息?如果某位持房人未缴房产税,在法律上如何处理?这些都是需要仔细思考的问题。同时,也需要确保征税合法合理,并明确税费的使用途径。美国的房产税都有很明确的使用规定,绝大部分用于公共开支,比如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等,因而绝少有人抱怨房产税的征收。中国也需要建立房产税征收、开支、调整的合理制度,否则将凭空增加百姓赋税负担。

其次,可以借助征收房产税的契机,规范小产权房。据报道,全国小产权房面积约为60亿平方米,这样一个庞大的规模,肯定不可能完全一拆了事。对于小产权房而言,底层数据更加混乱,交易行为不受监控,很大程度影响着农民的利益,因此处理小产权房极为棘手。房产税征收正好是一个契机,可以尝试允许符合条件的一批小产权房业主在足额缴纳一定年份的房产税后,获取全部产权,进而允许这类房产上市交易。这样的设计,可以结合清查小产权房的行动一同进行,对危楼、违法占用土地等建筑不予提供这样的待遇,对符合条件的小产权房建立基础数据及业主的缴税和信用记录。当小产权房进入市场后,能增加住宅供给。同时,由于大部分小产权房业主为中低收入者,如果能够通过合法出售物业获取收益,也起到了提高这一部分群众收入的目的。

再次,应当通过设计房产税制度来规范租房市场。中国人对于购房的热情是由多重原因造成的,但是其中一个原因是租房人有非常强烈的“寄人篱下”的不安全感。在中国,房屋租赁市场极不发达,在没有法律保障的情况下,租房人和房东的权益都没有办法得到保护。可以尝试建立一种鼓励专业房屋管理机构运作出租房的房产税制度。

具体而言,可以尝试给予由机构进行出租管理的房屋优惠的房产税率,而对个人管理的出租房征收正常的房产税率。如果出租房屋能够高度机构化,可以更方便地监管房屋租赁市场、制定相关的法律法规。如果租赁市场中租房者和管理机构互相权责明晰、纠纷能有合法的渠道解决、且有意愿长期租房的人群能找到称心如意的有专业管理房源,会有一部分原有的购房者被吸引入租赁市场。在这样的政策刺激下,总体购房需求会减弱,并且政策的颁布本身就有降低房价上涨预期的效果。

另外,房产税作为一个新的税种,在试点的过程中可以进行一些创新的机制设计,而不应囿于国际经验。比如,房产税率可以随着物业的房龄变长或者房屋质量变差而梯度上扬。如果以房龄为基准,调整可以考虑以每二十年为界;如果以质量为基准,则需重点注意危楼。在美国,由于房屋及土地产权私人永久拥有,房产税率不变的情况下,拆迁难度大,投资回报率低,所以低收入人群聚居区大量存在危旧楼房。而如果房产税率随着房屋质量变差而上升,业主在经济规律的支配下,考虑到不断上升的持房成本,会更愿意以合理的价格出售楼房,而开发商可以较低的价格收购危旧楼及其土地,改建能满足时代需求的房屋,这样的房产税设计才能合理促进住房的更新换代。（芝加哥大学 袁越）

（来源：中国证券报）