征管程序繁杂助长房企拖延清算

近期有网络报道称，在千岛湖畔的淳安县，存在一个违规建设运营的高尔夫球场，而部分临湖开发的房地产和酒店项目建设开发过程中出现填湖围地状况，对千岛湖水质和环境造成了影响。新华社记者为此赶赴淳安，对此进行了调查。图为浙江省杭州市淳安县临近千岛湖的一处房地产和酒店项目建设工地，部分临湖项目建设开发过程中出现填湖围地状况，对千岛湖水质和环境造成了影响。记者　黄宗治　摄

《经济参考报》记者近日多地采访了解到，由于对房地产企业土地增值税的征收管理规定比较繁杂，政府、企业执行难度大，造成房企“应交未交”的土增税金额高达数百亿元。有学者担忧，此现象可能引发房企偷逃税款的风险，建议多措并举完善房企土增税征管政策。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1%至3%之间。

2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。

记者采访了解到，目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢，房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大，总额达数百亿。

万科地产2012年财务报告显示，截至2012年底该公司应交土地增值税14 .13亿元，土地增值税清算准备金44 .35亿元，两者合计超过58亿元，约占该企业2012年度营业收入5.67%、净利润的46.60%，该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金，但具体缴纳期限不能确定。

北京市忆通律师事务所主任李劲松统计分析包括万科、华远、SOHO中国等在内的29家大型房地产企业年报得知，这29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益，还加大了国家税收流失的风险。