征管程序繁杂助长房企拖延清算

近期有网络报道称，在千岛湖畔的淳安县，存在一个违规建设运营的高尔夫球场，而部分临湖开发的房地产和酒店项目建设开发过程中出现填湖围地状况，对千岛湖水质和环境造成了影响。新华社记者为此赶赴淳安，对此进行了调查。图为浙江省杭州市淳安县临近千岛湖的一处房地产和酒店项目建设工地，部分临湖项目建设开发过程中出现填湖围地状况，对千岛湖水质和环境造成了影响。记者　黄宗治　摄

《经济参考报》记者近日多地采访了解到，由于对房地产企业土地增值税的征收管理规定比较繁杂，政府、企业执行难度大，造成房企“应交未交”的土增税金额高达数百亿元。有学者担忧，此现象可能引发房企偷逃税款的风险，建议多措并举完善房企土增税征管政策。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1%至3%之间。

2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。

记者采访了解到，目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢，房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大，总额达数百亿。

万科地产2012年财务报告显示，截至2012年底该公司应交土地增值税14 .13亿元，土地增值税清算准备金44 .35亿元，两者合计超过58亿元，约占该企业2012年度营业收入5.67%、净利润的46.60%，该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金，但具体缴纳期限不能确定。

北京市忆通律师事务所主任李劲松统计分析包括万科、华远、SOHO中国等在内的29家大型房地产企业年报得知，这29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益，还加大了国家税收流失的风险。

此外分析人士指出，当前楼市调控的一个方向，就是通过增加房企资金压力，促使其加快推盘力度，防止捂盘惜售。但“应交未交”土地增值税数额庞大，意味着房企可以通过延缓纳税的方式将这部分现金流占为己有，为其在与购房者博弈中占据主动、保持房价坚挺提供了强力支撑。

中国税务学会理事胡怡建、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为，目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大、力度小，土地增值税拖延清算现象较为突出。

一是清算周期冗长，容易导致清算不及时。一方面，房地产项目开发周期长，且分期进行，全部项目完成前，某些清算项目的开发成本难以确定；另一方面，已符合清算时间，即转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的房地产开发项目，目前的原则是把未售部分的成本剔除，这就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在适用税率不一样的情况，势必对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，加大税收成本。

二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定，扣除项目必须是纳税人实际发生、并取得合法凭据的支出。但在实际操作中，会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。

天津一家房地产企业的财务人员告诉记者，土地增值税计算方法复杂，企业自身都无法搞清楚，必须要借助会计师事务所的专业人员来完成；为了完成清算，核实成本，企业必须细心留下房屋建造中的发票和合同，但还是有一些费用没有正规的发票，难以在成本中扣除，这些都给税收工作增加了困难。

三是政府、企业两头为难，助长了房企的侥幸心理，它们更乐于拖延清算。一方面，土地增值税清算过程较为复杂，税金或补或退、清算结果不定，地方税务机关难免存在畏难情绪；另一方面，企业纳税意识不强，存在侥幸心理，税务机关清算力度的不到位，助长了企业拖延清算的做法。

胡怡建认为，土地增值税从预征到清算，有一个“倒算账”的过程，其时间间隔可能长达两三年甚至更长。由于楼盘都是房企成立项目公司进行开发，项目公司提早清盘，或者久拖不清盘，对项目清算及土地增值税的征缴都带来更多不确定性。

宜加强征管防税源流失

记者采访了解到，许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计想办法避税。比如，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，但一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工，漫长的验收过程中，有些开发商故意滚动开发项目，有意地将项目决算期推后。

天津一家房地产企业财务人员透露，企业一般不敢逃偷税漏税，但会在法律允许的范围内，对土地增值税做出税收筹划，减少企业成本。比如，只有出售房产才会产生土地增值税，而一些车位没有产权，不出售、仅出租，这部分收入就不会产生土地增值税；在小区内建造的公共设施、会所等配套设施，也可以纳入房屋销售的成本，减少税负；还有的企业会在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，也可以实现避税。

受访专家建议，一方面应加大对房地产企业的会计检查，统一房地产企业核算标准，提高会计信息质量；另一方面，完善房地产企业土地增值税征管办法，细化预征管理，及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算，防止税源流失。

此外，税务机关宜加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门联系，全程跟踪、及时掌握房地产开发企业的涉税资料。在项目清算时，尽量配备会计师、税务师、造价师等专业人员，提高清算效率和质量。

（来源：经济参考报）