记者观察

独家经营协议出台背景：自持物业不赚钱

尽管独家经营协议的内容存在争议，但这一协议，却给公司每年带来远超过租金收入的收益。根据五洲国际招股说明书，这家房地产企业在过去三年中，商业管理服务收益一直是公司除了物业销售收入以外最大的收入来源。截至2012年，五洲国际的上述收入总额达到6829万元，占到公司当年全部营业收入的3%。

由于受到独家经营协议中有关出售条款、解约条款的限制，根据招股说明书，五洲国际能持续和稳定地从业主那里获取商业物业管理费。

然而，正如杜跃平所说，上述模式也存在着巨大的法律风险。由于独家经营协议约定的违约金水平明显高过一般的合同约定，在实际发生法律纠纷时，法院很可能要求开发商下调违约金比例。

与此同时，协议存在的霸王条款内容，也让上述协议的法律约束力存在某种不确定性。

更为致命的是，上述独家委托协议内容过于苛刻，有可能会吓走潜在的投资者。然而，为什么公司方面要订立这样的协议呢？

记者注意到，真正的原因，也许在于五洲国际所持有的商场难以获得很好的租金收入。

根据招股说明书，五洲国际持有投资物业总面积达到13.98万平方米，但截至去年获取的租金收入仅3000万元。按照上述数据，五洲国际投资物业每年产生的租金收入也只有200多元平方米。

而负责独家经营管理的商场总面积为64万平方米，以6829万元的商业管理服务收益计算，由五洲国际管理的商场一年租金总收入超过6.8亿元，平均每平方米每年产生的租金超过1000元。这意味着，其负责独家经营管理的商场租金，要远远高出自持的物业。

中房信研究总监薛建雄表示，在商业地产领域，买家常常会把商场中位置最理想的部分买走，而把位置差的部分扔给开发商。在这样的背景下，商业地产开发商所持有的物业的租金收入，往往不如投资者。这一结果，很可能是五洲国际通过一系列严苛条款，保证独家经营协议履行的主要原因。（来源：每日经济新闻）