独家经营协议被指霸王条款

五洲国际所引发的争议，并不仅仅在于用远远高于实际租金价格水平的回报率，来吸引投资者购买。还在于当投资者购买商铺三年后，即使租金回报水平达不到开发商承诺的前三年年均8%，仍然需要按实际租金的8%~10%向五洲国际方面支付商业管理服务费。

五洲国际小商品城的工作人员说，在一次性给付业主三年租金后，余下租期的租金收入按照真实的租金水平，由业主和开发商9：1分成。“如果这个商铺一年的租金是10万元，那么开发商拿一万作为管理和营销费用，业主拿9万元的租金。”

这样的规定也存在于南通五洲国际广场。根据媒体报道，上述项目第六年开始，按照市场的价格，租多少返还多少，开发商从实际租金中收取10%的运营管理经费。

招股说明书显示，五洲国际旗下众多项目都采用类似的协议。一般在项目开业的三年到五年后，五洲国际就按真实租金价格的8%至10%获取商业服务费。

而如果业主想要终止独家经营委托协议，那么很可能需要承担巨额损失。根据招股说明书，业主在协议到期前，均须向五洲国际支付赔偿违约金，金额为剩余协议租金总额的50%。而剩余租金按商铺原购入价格的8%年租费率计算。比如业主以人民币1000万元购买一间零售店铺，订立为期20年的经营管理协议，如果从第11年起终止协议，需要向五洲国际赔偿400万元的违约金。

按照上述招股说明书介绍的资料，一个长达20年的经营协议，若3年后解除，理论上最高赔付的违约金总额可以达到商铺总价的68%。上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示，虽然上述合同内容符合法律规定。但由于独立委托协议的违约金过高，在正式的司法实践中，业主有可能会向法院申请支持将违约金调低。一般情况下，违约金的金额，不超过合同总价的30%。

事实上，独家经营协议还限制业主想售出商铺的权力。招股说明书明确显示，所有的独家委托经营协议有转让限制，业主不能在协议期内出售物业，除非买家同意继续履行上述独家委托经营协议。

杜跃平表示，《合同法》规定的“霸王条款”，主要有三种表现，一是减轻自己责任，二是加重对方责任，三是免除自己责任。五洲国际的上述独家经营协议符合上述条件。