根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类，一是全民所有制，即国有土地，二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。从土地用途的角度来说，土地又有农用地和建设用地等，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。这批土地，就是这一轮城镇化浪潮下，市场紧紧关注的潜在蛋糕。
“一般来说，农村集体建设用地绝不能直接用于商业开发，比如建设商品房、商业地产等，这都是直接触犯土地管理法的行为。农村集体建设用地要想进行商业开发，一定是先由国家征用，变成国有土地之后，再进行公开招拍挂。” 中国(海南)改革发展研究院海南研究所所长夏锋告诉记者。
而这一轮集体土地的改革呼声中，集体建设用地不经征地而直接进入土地市场，打破政府对建设用地的垄断，成为众望所归的方向。此举意在实现城乡一体化的土地市场，将农民手中的集体土地真正资本化，让农民以土地所有者身份分享城市化红利，增强消费潜力。
国家级流转方案年内有望出台
国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定，触及集体经营性建设用地流转的很多关键环节。专家认为，一旦“指导意见”出台实施，农村集体建设用地将有望突破现有体制，获得直接入市交易的空间，目前市场一些比较困惑的流转后土地用途问题，或有所明确。
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