商场经营由谁做主赢商网

不缺地产缺商业，特别是缺少有经验的零售业管理团队，或者，项目经营由开发商主导，商业、地产本末倒置，这是个普遍问题。

“国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产商业又懂商业的凤毛麟角。”马太福星（中国）地产顾问策划机构董事长周志军指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营要求相距甚远，形成大量无效供给。

有多少商业地产开发商，就有多少商业地产运营商。现代商业目前已演变为传统零售类商业和满足人们多种消费需求的业态。“现代商业的一个显著特征，就是服务业比重不断加大，传统商业比重不断下降，这对商业运营的专业性提出了更高要求。”高东旭举例道，比如SM集团的ShoppingMall明确要求服务业的比重必须大于50％。

“我们认为，商业地产开发企业的能力，首先取决于其掌握的商业资源。”高东旭表示，许多地方把商业与地产本末倒置了，商业地产不缺地产缺商业，商业开发才是商业综合体的灵魂。

未来发展如何突围

从泡沫式的繁荣景象中突围方向，在加快变革中重塑行业未来，这是商业综合体面临的重要课题。而发展社区商业服务更为地产商们看好。

近年来，奥特莱斯、大型购物中心、商业综合体等各种商业地产概念可谓层出不穷，但其无序发展的弊端已经显露，商业地产要拒绝虚假的繁荣，更要在亏损或被闲置的命运中寻求突围。

以万达为代表的商业地产公司在过去10多年里取得了极大的成功，其“主力商业引客流＋小商铺／公寓销售平衡现金流”的模式几乎成为商业地产开发的模板。

不过，在周志军看来，万达模式已不再具备可复制性：“每个综合体的成功都离不开‘天时、地利、人和’的共同作用，商业开发不可照搬，即便是打造过‘上海新天地’这样神话的瑞安集团，也没能成功复制他们自身的项目。”

突围的路径在哪里？专家表示，差异化发展或是一个不错的选择。

本月初，万科低调成立了商用物业管理部，尽管万科总裁重申了其对商业地产的一贯态度，但其“为做好住宅而做商业”的“社区商业”模式，还是被不少业内人士看好。

专家表示，这种单个体量在5万至7万平方米的社区商业，强调将生活方式与商业空间相结合，未来前景看好，“体量大小无关紧要，只要抓住价值点，参与竞争力没有问题”。只有个性化服务、差异化发展，在加快变革中重塑行业未来。