据了解，瑞房曾在2009年提出第一个3年发展计划，目标是至2012年时每年项目落成面积最少100万平方米，此后每年逐步增加落成量。但2012年，该公司并未能达到建成100万平方米的目标，理由是为了更有效地管理存货水平和资本性开支致多个发展项目的开发速度放缓。
下滑原因造成瑞房业绩下滑明显的原因，是多因素构成的。
李进港曾强调，3年计划很重要的一点策略就是加快资产周转。除了出售非核心商业项目外，加快项目发展及现金流转也是重要指标。
事实上，这两项瑞安房地产在去年并未能做到，合约销售离目标仍有60亿元的差额，原定20亿元的商用物业也未成功售出。
“瑞房的开发重点是商用物业，投资周期长，开发和经营成本都较高。当销售入账未能跟上时，公司利润就会大受影响。”香港某分析机构研究员张浩（化名）说。
正如该公司在年报中所表述，集团开发项目的特质均为大型项目，覆盖全方位的产品种类，从低层至高层住宅，五星级酒店、软件办公园至甲级办公楼，新天地休闲娱乐区至大型购物商场。
这些不同的物业类型具有不同的项目发展周期和经济回报，要求不同的现金流及资本管理。将周期特性不同的产业进行混合经营是瑞房存在的主要问题。
“商用物业和住宅在资金的调配及现金回笼的周期上都有明显不同，在不同时间点的营收状况会有很大差距，造成所谓的盈利波动。”张浩说。
另一方面，过去3年，瑞房已投入140亿元进行旧城改造项目的动迁，但直至目前还有些地没有交付，给公司带来了很大的资金和成本压力。另外，在大部分内房股都取得30%以上增长的2012年，瑞安房地产的业绩却同比大幅下滑，管理层的能力难免成为外界质疑的焦点之一。
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