谢逸枫:政府究竟拿走房地产多少成?

来源:地产中国网 2013-04-07 09:39:00

         政府究竟从房地产销售中拿走了多少收入?日前这一话题引发高度关注。根据官方数据计算粗略估计,政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元,占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点,但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。2012年,我国商品房销售额64456亿元,比上一年增长10%。与此同时,来自房地产行业的土地出让金和相关税费也非常可观。其中,土地出让金历来是政府从房地产行业中收取的最大比重收入,一般会占到房屋销售价值的40%左右。至于来自房地产行业的税费有多少,财政部的统计数据给出了答案。

       笔者认为,调控啥时让政府吃亏过?现在政府已经“一房四吃”了。一吃土地出让金,达30万亿以上;二吃转让住房所得20%的个税(估计十万亿以上),三吃地产税(正在试点) ,最后吃遗产税(调研中),房产经过这四吃,老百姓的财富就轻松转移了。真正的房地产调控,应降低土地出让金,慢行房产税改革。 综合了来自国家统计局和财政部2012年的统计数据:“2012年房地产业销售6.4万亿元,缴纳契税2874亿元,房产税1372亿元,营业税4051亿元,土地增值税2719亿元,缴税合计约1.1万亿元,银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息,土地收入28517亿元,政府和银行从房地产获得收入47917亿元,占6.4万亿元收入的75%。

       房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。而这些环节几乎都会涉及到税费征缴的问题。目前房地产企业开发和保有环节的税费主要有11种,包括营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育附加费。上述统计其实还有保守成分,比如并没有统计城镇土地使用税、城市维护建设税等税种。这些税种并非针对房地产开发企业征收,而是面向更广泛的单位征收。因此房地产去年贡献的实际税收将超过1.1万亿元。

       全国工商联房地产商会报告表示,上海房产销售流向政府份额超六成。来自全国工商联房地产商会的数据显示,上海房地产开发项目总销售收入中流向政府的份额最高为61.84%,而北京市房地产开发项目总销售收入中有42.42%的份额流向政府。过高的地产税费对下一步房产税普遍开征制造了不少障碍。前任财政部部长谢旭人曾表示,下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,并研究逐步在全国推开房产税等。

       正如近期网上很火的一篇《中国房地产20%个税的真正的阴谋》网文所言:房地产市场冰封后,政府的财政收入就会锐减。怎么办?门已经关上,接下来就要关门打狗了。预计:房产税以及遗产税(包括老人留给子女的房产)会在不远的将来,也许是3-5年内推出。这样从海量的已经冰封的房产上,政府就可以得到源源不断的房产(遗产)税收。这税收,一开始可能不多,逐年会增加。因为水温上升太快会让青蛙跳出来。

       笔者估计,中国房地产估计总市值超过100万亿,是政府不花钱就能轻易得到的最大的一笔财富,真正的让政府享受到了“一虾四吃”的好处:一吃土地财政(三十万亿多),二吃20%交易税(十万亿以上),三吃遗产税(按照50%计算会超过50万亿)和地产税(十万亿多)。而有权分配这100万亿财富的人,不需要法律监督,不需要人大讨论,不需要社会监督钱花在何处。这样,房产经过三吃之后,老百姓的财富就可以轻松的通过财政转移到利益集团和少数人手里。

       房地产开发和交易环节税费

       营业税:全额5%

       根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,销售不动产营业税适用税率5%。自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

       契税:全额3%-5%,普通住宅减半

       1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定,土地和房屋的买卖交易中,购房或购地的单位和个人要缴纳契税,税率为成交价的3%-5%。如果个人购买的是自用普通住宅,可以享受减半征收契税的优惠政策。

       印花税:全额0.03%或0 .05%

       据1988年发布的《中华人民共和国印花税暂行条例》,房屋产权证和土地使用证属于征税凭证,税率为0.03%或0.05%。

       土地增值税:土地增值额的30%-60%

       1993年发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,为了调节土地增值收益,按照转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。适用税率为增值额的30%-60%。

       企业所得税:企业收入25%

       根据《中华人民共和国企业所得税法》企业所得税的税率为25%。企业每年收入总额减除免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。

       个人所得税:卖房差价20%

       《中华人民共和国个人所得税法》规定,财产转让所得应纳个人所得税,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%。

       城市维护建设税:7%

       1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定城市维护建设税以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据。税率按纳税人所在地分别规定为:市区7%,县城和镇5%,乡村1%。

       教育附加费:5%

       教育附加费是为扩大地方教育经费的资金来源征收的政府性基金,自1986年7月起征收,初期费率为2%,2005年10月1日起提高到3%。如今,教育费附加、地方教育附加两项费率合计将达5%。

       土地出让金

       一般占到楼房售价40%

       国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。从2007年起,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。具体到住宅用地,某地块的土地出让金楼面地价一般占到该地块日后建成的商品住房售价的40%。

       房地产保有环节

       房产税:房产余值的1.2%

       1986年发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。个人所有非营业用的房产和国家机关房产免缴房产税。(注:针对住房开征的房产税,目前只在重庆和上海试点)

       城镇土地使用税:每平方米0.6-30元不等

       1988年发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,土地使用税每平方米年税额分别为:大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

       2012年我国房地产

       销售额6 .4万亿元

       银行房贷利息8400亿元

       土地增值税2719亿元

       2011年土地增值税实现收入2062.51亿元,去年同比增长31.8%

       契税2874亿元

       2011年契税收入2763.61亿元,去年同比增长3.9%

       房产税1372亿元

       2011年房产税收入1102.36亿元,去年同比增长24.5%

       房地产营业税4051亿元

       2011年房地产营业税3630亿元,去年同比增长11.6%

       政策出让土地收入28517亿元

       2011年收入33173亿元,去年同比下降14%


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