零售品牌的争夺战

人均商业面积，是判断城市商业地产是否过热的重要指标之一。在西方发达国家，核心城市人均商业面积约1.2平方米，在中国，许多二线城市的人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市甚至达到2-3平方米，已显现过热信号。此外，购物中心还普遍面临短期内项目供应量过大、企业的开发运营能力参差不齐、人才瓶颈、融资困境以及电商的冲击等多重风险。

在这种背景下，类似于五彩城这样的购物中心运营之难可想而知。五彩城相关人员不愿意透露五彩城近两年开业后的租金收益情况。

王永平认为，以清河五彩城为例，尽管其一期开业的6.5万平方米商业成长性还可以，但其主力店沃尔玛和冰场对其整体盈利贡献有限。而对于二期，主体为餐饮、零售以及家庭体验式商业，其中主要利润来源在零售服装类，餐饮类的盈利贡献也较低。如何培育零售品牌成长，则是五彩城一个重大难题。

但零售品牌的培育并非易事。记者采访了多个商业地产商，他们普遍抱怨，中国的零售品牌太少，也是招商难的一大重要难题。

中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心合作委员访问的156家商户中，其中9家商户无开店计划，60家商户计划开店在10家以内，42家商户计划开店不超过50家。有20家商户未来三年预计开店100家以上，它们分布在服饰鞋帽、珠宝首饰、化妆品、连锁快餐和连锁药店等业态。

“争抢商家是商业地产商的重大挑战。”王永平记忆尤深的是，一家青岛的商业地产商向他抱怨，国际连锁服装品牌ZARA甚至向其提出了每平米7000元的装修标准，该店铺一共是2000平方米，商场还没开业就要支付ZARA高达1400万元的装修补贴。

有的商业地产商就主动寻找零售品牌的战略合作。如阳光新业去年就与新加坡时尚品牌BYSI签订了《中国区合作协议》，成为后者在中国的独家代理。阳光新业还在接洽其他多个海外品牌，预计年内还将与其他多个品牌签署中国区的战略合作协议。

电商的冲击也是包括华润置地在内诸多商业地产商不得不面对的挑战。潘石屹曾指出，随着网购的兴起，未来商铺需求会缩水，转型成餐馆、购物体验中心。

业内人士普遍预计，商业地产行业即将进入兼并整合的重要时点。阳光新业副总裁吴尧称，近两年迅速扩张的很多商业项目，将在未来3-5年内遭遇运营困境，并购窗口正在打开。而阳光新业近年的业务重心之一就是轻资产扩张。显然，有人转身落入陷阱，有人张网以待。