北京华润五彩城是华润置地五彩城产品系列的首个项目。该产品系定位为年轻的家庭式消费，区域商业中心定位为Living Mall。这种创新型的业态一旦成熟，将采用标准化规模复制的方式进行扩张。
但华润五彩城首个项目面临着招商以及运营难题。2005年8月，华润置地以25.65总价拿下项目地块，折合地价3654元/平方米。目前住宅部分已销售至五期，均价为50000元/平方米。华润自持的商业部分为20万平方米，一期6.5万平方米于2011年7月试营业。
从区域角度看，华润五彩城所处的位置并不差。该项目位于有着“中国硅谷”之称的上地中关村高科技产业基地的核心区，华润自身开发的住宅橡树湾也逐渐成熟。
北京和美商业地产运营机构董事长穆健玮认为，华润五彩城可以效仿当年的世纪城。五彩城在2.5公里辐射范围内属于社区商业，占15%的客比；在5公里范围内是文化消费商业，占60%客比；在辐射北城的部分属于体验消费，占25%客比。当初世纪城金源Mall就是这样影响城西400万人口的。
但如果按照上述覆盖人群运营，五彩城在选址上却面临着一个重大的缺陷，即交通不便。它距离最近的上地地铁站为1.7公里，距离最近的公交站也需步行1000米左右。
一般来讲，商业地产的选址有5A法则：1.交通便利；2.确认便利；3.趋近便利；4.进出便利；5.选购便利。它们囊括了店铺选址工作中的各个主要环节。
中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平在接受记者采访时称，区域型购物中心由于没有商圈概念，在招商运营上的挑战很大，一般都要孤立作战，而交通组织对于区域型购物中心显得尤为重要。
由于是先拿地后规划，华润置地必须对交通作出补偿。据了解，五彩城每天都派出三辆班车，分别去上地地铁口以及上地软件园接送吃饭、逛街的客户。此项投入每月达六七万元。
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