在2011年1月限购政策落地后，时隔两年，新一轮楼市调控政策的细则在今年3月1日出台。此次“国五条”大多数政策是2011年1月政策的延续，但新增了征缴房屋买卖差价的20%税收和进一步上调二套房的首付款比重，被业内认为影响较大。

很显然，主要供应大户型高端产品和中大户型改善性需求产品的开发商，将因“国五条”再次受到影响。然而，这一次调控还会像两年前那样，成为部分开发商的漫长“冬天”吗？

为此，记者调查了龙湖、绿城、万科等地产商的库存产品和财务报表，希望借此“管中窥豹”，进一步了解新一轮调控对开发商的影响。

改善性需求销售占比过半

万科称无需调整产品策略

去年5月楼市成交回暖以来，改善性需求明显增多，相应地反映在开发商住宅销售结构表上。

2月28日，万科公布2012年年报，去年144平方米以下中小户型占比上升至90%，其中90~144平方米户型占比呈现逐年上升趋势，目前已经达到44%；改善性需求销售面积占比达到54%，比2011年上升5个百分点。

万科销售结构中改善性需求占比明显上升，印证了在限购政策下改善性刚需增加的市场变化。

但是，“国五条”实施细则在压缩投资性需求的同时，也将对改善性需求造成一定的冲击。在此情况下，万科今后的中小户型比例是否会继续上升，万科产品策略会否调整？

对此，万科董秘谭华杰表示，无论政策环境还是市场如何变化，自住需求总是最稳定的，这已被2008年以来完整的行业周期所验证。因此，万科将始终坚持主流产品定位，同时目前万科的产品策略无需调整。

改善性需求占比上升

自从2010年实行限购政策以来，万科的销售业绩不降反增，去年更是创下历史新高。

万科年报显示，2012年万科累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额达到1412.3亿元，增幅分别达到25%和31%。今年1月份，万科销售面积达到161万平方米，销售金额达到190.7亿元。

值得注意的是，在调控政策下，从2012年下半年开始，一二线城市改善性需求就开始逐渐增多。一直坚持刚需产品策略的万科，住宅产品销售结构也在发生变化。万科提供的资料显示，2012年万科90平方米以下户型按套数销售占比首次跌破50%，降至46%；而90~144平方米户型销售占比则逐年上升至44%，这是万科从2008年调整产品策略以来该户型比例首次超过40%。2009年，万科90~144平方米的户型销售占比为29%。

整体说来，万科144平方米以下的中小户型产品销售占比上升至90%，而2008年该比例仅为83%。

对此，谭华杰解释称，从万科的成交情况来看，90~144平方米小户型三房销售占比上升，主要是因为限购政策使得购房者十分珍惜手中的购房资格，大多选择一步到位。

此外，2012年万科首次置业产品的比例依旧维持在33%的水平，而改善性需求销售面积占总体销售面积的比例则由2011年的49%上升至54%，其他需求比例下降为13%。

刚需产品策略不变

对于“国五条”细则，不少观点认为，无论是二套房首付比例和贷款利率增加，还是二手房转让征收20%所得税政策，都将对日益抬头的改善性需求造成打击。

在此情况下，万科2013年的产品策略是否会作出相应调整？对此谭华杰向 记者表示，目前万科客户仍然以自住需求为主，产品策略不用调整。万科早在一年前就关注到改善性需求增加的市场变化，由此在小户型三房供应方面有所增加。

值得注意的是，2012年“安信地板门”事件让万科遭遇了近年来最大的“质量危机”，使得万科装修房战略饱受质疑。

尽管如此，万科装修房战略依旧未变，装修房交付比例进一步上升。在2012年业绩发布会上，万科透露，2012年实现交付房屋超过10万套，其中装修房超过8万套，占比超过80%。对此，万科在年报中称，万科的装修房战略基本实施完成。