楼市该如何走

2013年房地产市场可以概括为“三不变”、“三变”和“三加强”。其中，“三不变”就是限购、限贷、限价不变

记者：市场内外也有一种声音：如果房价再继续反弹，政策就会加码。您认为如何看待2013年房地产市场和楼市政策走向?

王珏林：对房地产的研究要侧重两个方面：经济和政策。由于房地产与宏观经济既紧密又依赖性非常强，宏观经济稳定，房地产才能发展;同时，由于中国房地产市场还属于不成熟的市场，所以政策对市场的影响是非常大的。

基于以上两点，我将2013年房地产市场概括为“三不变”、“三变”和“三加强”。其中，“三不变”就是限购、限贷、限价不变。

房地产调控的实质是解决市场供求矛盾，在土地有效供应增加的情况下最主要还是从消费上解决问题，就是减少投资性消费。减少投资性消费，不能靠市场自发来调整的，就得用行政手段来调整，所以“三限”不能变，一变市场就热，一变房价就涨。实际上，刚刚取得点成果，你一变政策就失效、市场就失灵，就更没办法解决这个问题了。所以说，这三个现在不能变。

“三变”就是利率、存款准备金和房地产税，这个应当在变。利率和存款准备金是根据CPI变化的调整的，但跟房地产关系密切，货币政策稍有变化，就会传导至房地产市场。如去年3月份楼市回暖就与此相关。

再者，房地产税要往前推进。实际上，目前还不是推不推的问题，现在大家关注的是具体方案涉及的利益问题。即，房地产税方案影响不影响到我，有房的，影响多大，怎么影响。我觉得试点应当要推进，如果房地产税不出台，行政措施就难以退出。所以我们说要是用市场管理就在这儿，这是一个方面。所以要继续加大推进力度，但制度要完善，要全面，要考虑到各方面的利益。

另外，还有三个需要加强和完善的方面。其一是，管好土地市场。目前市场上所说的政策已经到底线了，而实际上还有很多政策没有执行到位。房地产市场的稳定需要两方面的支撑，一是增加市场供应量;二是需求方面，减少不必要的消费。对于前者，市场更多地关注于新增土地和新建房屋量方面，但老问题仍然没有解决，即大量闲置土地有待开发，有些在建项目也在延续进度，这都直接影响了住宅的供应量，从而导致供需关系这一根本矛盾仍未解决。

其二，管好房屋交易市场。一个市场健康不健康，依赖于全产业链，土地建设可谓源头，而房屋交易市场是中间环节，交易市场本身健康，也会促进整个房地产业的健康发展，因此需要不断地加强管理。

第三个方面就是保障房，要补进来。虽然政府花了很大力气，但是很多人还是得不到，而且大家对此有不同看法，所以要求我们在制度上应当完善，从分配、管理、建设等方方面面尽量把工作做到位。