要做好政策储备,就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法,既达到调控房地产市场的目的,又对市场发展有利
记者:您怎样理解要做好房地产调控政策储备?在2012年国务院督查组奔赴各地督查之时,坊间一度传闻“取消预售制度”,您怎么看?
王珏林:房地产调控政策储备是很有必要的。我认为要做好政策储备,就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法,实际上很多政策应当深入地研究,既达到调控房地产市场的目的,又对市场发展有利,应当研究这样的调控政策,而不能简单化、粗暴地管理房地产。
有关取消预售制度的问题,一些地方人士也问过我,对它要一分为二看待。
其一,预售制度是房地产市场发展初期,支持企业发展,解决企业资金的一个办法。因为房地产属于资金密集型产业,投资规模大。房地产企业资金有限,仅仅依靠单一的自有资金和银行贷款不足以发展,所以设计出台了预售制度。
客观来看,房地产预售制度确实存在不合理性。我给钱以后,你不给我货,过很长时间再验货,这容易引发矛盾,也是对消费者不公。但是,房地产预售制度确实是我国房地产业发展阶段必须的。
第二方面,如果现在要立刻取消预售制度,很多房地产企业可能就没有能力发展了,很多开发商自有资金毕竟有限。所以说,既要有利于市场发展,又要保护消费者的利益,还要能够促使企业正常发展,选择一个折中的政策可能更合理更好一些。
例如,现在要求封顶卖房的办法就可以。房子封顶以后再卖房,交房的周期就短了,而且消费者对房屋各方面的质量看得就清楚些,这样也能达到一定的调控效果,对市场各方的影响更小,这样可能会更好一点。
记者:近期楼市又出现了回升的势头。有人甚至说,目前房地产市场已经消化掉了调控政策。对此,您怎么看?
王珏林:2012年市场发生两个变化:一是3月份开始回暖,二是10月份开始猛涨。尤其10月、11月开始,成交量开始爆发性增长,2012年全年商品房销售面积11.13亿平方米,高于2011年10.99亿平方米水平,可以说超出市场预期。
具体来看,去年3月份楼市回暖是由于一些贷款政策放宽,支持一部分消费者进入市场;10月份以后至11月、12月份楼市成交量的大涨,一个主要原因是十八大发出的改革信号增强了大家发展的信心。给予了投资者和开发企业的信心,他们开始拿地了。与此同时,消费者也再次开始担心,一直想买房的、有需求的,一看要涨,又赶快集中入市了,一下子就把房地产市场拱起来了,出现了每个月1亿多平方米的成交量。
但2012年与2010年楼市的火爆又有不同之处,即2012年楼市成交量的大涨区域与2010年完全不同,这次热在东部,而2010年热在中西部,热在中小城市,现在中西部、中小城市楼市变化不大,但是东部一线城市热得很厉害。
这说明,刚性需求还比较大,在2011年市场非常不好的情况下,积蓄了一定的购房需求。从去年的市场来看,住宅市场的消费能力依然存在,在一定条件下就集中爆发了。
而此次西部地区没有火热,原因在于它是一个正在发展中和待发展的一个区域。 加之此前房地产开发量过大,一下子难以消化掉。
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