绿地商业地产贡献达60% 或加强营销方式转变

来源:地产中国网综合 2013-01-17 10:08:00

独创超高楼散售模式

绿地在商业地产里的声名,不可不提多个城市不断拔高的摩天大楼。一直有红顶商人之称的张玉良,常年把“做政府想做的事,做市场需要的事”挂在嘴边,深谙政商之道,因此在全国摩天大楼的拔高竞赛中,绿地也当仁不让。

去年7月31日,绿地第17栋动工的超高层建筑选在了超高层林立的成都,468米。接下来,佛山等地还将有几栋楼确定要启动。算下来,绿地在全国开工的超高层建筑将迅速突破20栋,其中有4幢高度可排进现在的世界前十。

“全国300米以上的高楼,近一半都是我们在投资、在建设、在管理。”据张玉良介绍,超高层建筑投资时间相对长,但随着这些项目未来投入运营使用,保守估计每年有两栋投入使用,这会在未来几年绿地经营收入中明显体现出来。

张玉良的“超高层”战略走了一条其他房地产企业很少走的路。薛建雄对时代周报记者介绍称,超高层体量大投资高,像陆家嘴金茂和环球,在短期内很难赚到钱,导致很多开发商不敢轻易去碰。更何况,继绿地之后,别的开发商也讲不出超高层的新故事。

但如此大体量的商业地产,动辄超千亿元的总投资量,绿地哪来那么多钱运作?到目前为止,缘何看不到绿地资金受困的迹象,这是一个经久不衰的疑问。

“我是在流动性和运行效率上下工夫,解决人家看不懂的现金流问题。”张玉良解释说。

他屡屡提到绿地独创的“超高层散售”模式,称无论在国内还是国际上,超高层一般都是业主全部持有,“回收周期要长达15-16年。”张玉良说,“我们持有核心物业如酒店和商场,办公楼能卖的全部卖掉,这样2-3年就能收回成本。”

以散售安身立命,绿地的摩天大楼一反国际惯例,但行业人士谁都知道,散售对于写字楼的品质损害巨大,500强企业的选址中,极少选择散售写字楼。

当然,绿地解决资金问题的渠道绝不仅是现金回流那么简单,背后有一套逻辑链条完整的账本—银行授信的强力支撑、政府搭配的住宅用地和多种优惠。据时代周报记者了解,绿地的融资倚重银行贷款,采取“总部对总行”模式,在集团层面进行对话。虽然绿地并没有向时代周报提供今年的授信数据,但2009年迄今的公开数据均显示,绿地每年从各大银行获得的授信均在500亿元上下。

“涉足能源和金融,可以让绿地不再单纯受制于房地产市场,利于分散资金风险,但同时也可以在房地产业务需要时为其输血。”有不愿具名的分析人士还如此表示,绿地集团旗下业务关联交易众多,项目内情复杂难以梳理,这也是这么多年绿地一直未能上市的关键原因。

此外,绿地的超高层建筑能够获得地方政府的支持,捆绑大体量廉价土地平衡资金,地方政府通过政策性的照顾和奖励,大大降低绿地的投资成本。前期开发成本最小化、政府支持最大化成就了绿地项目的高收益。

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绿地商业地产贡献达60% 或加强营销方式转变
来源:地产中国网综合2013-01-17 10:08:00
2012年,绿地集团房地产板块业务以1078亿元跃入千亿房企行列,全国排名仅次于万科。其中,商业地产的贡献占比超过40%,而按照绿地此前的预估,2013年商业地产的贡献比例将突破60%,超过住宅。而饱受诟病的摩天大楼,绿城独创超高楼散售模式,只持有核心物业如酒店和商场,办公楼能卖的全部卖掉,将高楼的回收成本从15-16年缩短至2-3年。
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