独创超高楼散售模式

绿地在商业地产里的声名，不可不提多个城市不断拔高的摩天大楼。一直有红顶商人之称的张玉良，常年把“做政府想做的事，做市场需要的事”挂在嘴边，深谙政商之道，因此在全国摩天大楼的拔高竞赛中，绿地也当仁不让。

去年7月31日，绿地第17栋动工的超高层建筑选在了超高层林立的成都，468米。接下来，佛山等地还将有几栋楼确定要启动。算下来，绿地在全国开工的超高层建筑将迅速突破20栋，其中有4幢高度可排进现在的世界前十。

“全国300米以上的高楼，近一半都是我们在投资、在建设、在管理。”据张玉良介绍，超高层建筑投资时间相对长，但随着这些项目未来投入运营使用，保守估计每年有两栋投入使用，这会在未来几年绿地经营收入中明显体现出来。

张玉良的“超高层”战略走了一条其他房地产企业很少走的路。薛建雄对时代周报记者介绍称，超高层体量大投资高，像陆家嘴的金茂和环球，在短期内很难赚到钱，导致很多开发商不敢轻易去碰。更何况，继绿地之后，别的开发商也讲不出超高层的新故事。

但如此大体量的商业地产，动辄超千亿元的总投资量，绿地哪来那么多钱运作？到目前为止，缘何看不到绿地资金受困的迹象，这是一个经久不衰的疑问。

“我是在流动性和运行效率上下工夫，解决人家看不懂的现金流问题。”张玉良解释说。

他屡屡提到绿地独创的“超高层散售”模式，称无论在国内还是国际上，超高层一般都是业主全部持有，“回收周期要长达15-16年。”张玉良说，“我们持有核心物业如酒店和商场，办公楼能卖的全部卖掉，这样2-3年就能收回成本。”

以散售安身立命，绿地的摩天大楼一反国际惯例，但行业人士谁都知道，散售对于写字楼的品质损害巨大，500强企业的选址中，极少选择散售写字楼。

当然，绿地解决资金问题的渠道绝不仅是现金回流那么简单，背后有一套逻辑链条完整的账本—银行授信的强力支撑、政府搭配的住宅用地和多种优惠。据时代周报记者了解，绿地的融资倚重银行贷款，采取“总部对总行”模式，在集团层面进行对话。虽然绿地并没有向时代周报提供今年的授信数据，但2009年迄今的公开数据均显示，绿地每年从各大银行获得的授信均在500亿元上下。

“涉足能源和金融，可以让绿地不再单纯受制于房地产市场，利于分散资金风险，但同时也可以在房地产业务需要时为其输血。”有不愿具名的分析人士还如此表示，绿地集团旗下业务关联交易众多，项目内情复杂难以梳理，这也是这么多年绿地一直未能上市的关键原因。

此外，绿地的超高层建筑能够获得地方政府的支持，捆绑大体量廉价土地平衡资金，地方政府通过政策性的照顾和奖励，大大降低绿地的投资成本。前期开发成本最小化、政府支持最大化成就了绿地项目的高收益。