城镇化并非未来重点

十八大会议中对房地产行业带来最大影响的无疑就是城镇化建设，此前已有多名券商分析师发布研报称城镇化将是房地产行业接下来重点，然而这个观点在4位专家眼里显得并不是那么正确。

“城镇化建设不是我们目前房子建得少。按照目前的发展水平，很多城市的开发量其实也是供过于求的，问题在于如何做好城镇、产业规划，让更多人进了城不是买个房子去投资，进了城其实要解决就业、解决生活、解决教育。更重要的是，城镇化不是房地产化，而是要让城镇建设得更加宜居、宜业，来体现城镇的更高水平的发展，而不是房地产化，猛卖地，猛建房子。”黎振伟给出了相对谨慎的回答。

“我觉得不一定是这样的，城镇化对房地产肯定是有影响的，城镇化是中小城市搞房地产，说得不好听就是解决一个过去两亿多农民经过十多年后打工就有钱了，就在中小城镇搞房地产。主要中小城镇影响不大，举个例子，垃圾股不能影响大势的，只有北上广深才能影响的，虽然可能中小城镇加起来量不小，但是对大局影响不大。”国信证券分析师方焱表示。

“未来，应该是农村的土地现在尽量补偿，大幅度提高，没有上限，连着30年，所以说要补偿增加十倍么，让农民带着土地财富进城。最终都要落实到房价上面，为什么我一直强调这五年房价要翻番呢，就是最近这个土地法管理修正案，我做了3年多的土地一级开发，这些东西我都知道，这个必然是要出台的。出台这个土地法，草案已经出台了五六年了，这样就会出现大量的农民进城，你可以卖自己的土地，给农庄，变成股份也好。十七大就讲要增加农民的财产，只有土地。”陈宝存强调。

风险依旧存在，然而专家无限看好

“当然，在房地产方面应该是没有风险，但是如果你硬要说投资风险的话，我觉得在养老、旅游、文化、休闲地产，商业地产在这个是风险很大，住宅地产远远满足不了供应，能盖30年也不够用的。一个区域，住宅建成了，5-10年才能基本上入住率达到最高点，那时候你商业才能出现，如果你现在跟住宅一起上一定死掉。这必须有一个趋于成熟的过程，他肯定是商业还有别的东西跟着住宅走。现在的问提就是国内还有短型支架的旅游、养老，这里为什么有绝大的发言权呢，我最早的经历，1989年-2003年我一直在中国国际旅行社工作，我属于旅游业的专家，然后从2003年开始我一直在做房地产开发工作，最后3年有是跟中国人寿做的，生态城的开发，就我个人自己的话，就对旅游、文化、养老其实都是一回事。像上海这个就不挣钱。我们知道不管是旅游文化休闲都是属于持有型经营的。这个在国内有一个大的毛病，他的资金的来源利息过高。你根本货不出来，央行可以货出来，所以你赚到的那些有限的利润都给银行干了，所以企业你是赚不到钱的。所以说，现在你要做这种持有型的物业没有这种基础，很少有企业有这种条件，万达[简介 最新动态]是别人复制不了的。所以商业地产、旅游文化休闲地产、养老地产一定是泡沫。”陈宝存用自己的经历给记者讲述了他的观点。

“对于明年我们是无限看好啊，现在城市化进程的整个官方数据是百分之五十一点二七，事实上连百分之三十五的真正城市化也没有做完，所以现在至少在未来三十年，还有5亿人要在城市买房。你不能说你在农村有房就不买了，整个城市的改制需求现在要到了起步的阶段了，那无限看好住宅的产业就是因为这个。”陈宝存表示。

“我们总体也是非常乐观的。”方焱表示。“唯一的风险就是一旦量起来，价格涨起来，大家都担心政策压力。”

（来源：理财周报  李沪生  江勋）