11月22日，2022人居创新者大会于广州&北京两地同频举行，大会由由人居创新者大会组委会主办，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会共同主办，网易房产&网易家居媒体联合主办，吸引人居领域全链路精英齐聚，坐而论道，为人居创新荟萃思想火花。

大会上，中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明在《新时代 新征程 新人居》主题论坛上发表了对地产行业以及中国人居模式发展趋势的看法。

张明表示，从大环境来看，国内宏观经济进入深度调整期后，曾经作为增长“主力军”的地产行业正在经历阵痛，需要找到新的增长点，以满足多样化、多层次的居住消费需求。

张明认为，这将体现在两个方面，从一、二线重点城市来看，未来商品房在新增住房的供给比例会有一定程度下降，“会有更多的集资房、共建房、廉租房、公租房、共享产权房等形式出现，但是纯粹的商品房占比会下降。”

一、二线之外的城市，房地产这种资产的流动性会呈下降趋势，未来这些地方的房子想卖出去越来越难。

从行业角度来看，张明指出，未来房地产行业的走向，要看准重点城市群和都市圈，“判断城市的前景，关键有两个指标，年轻劳动力的流向以及优质公共品（医院、学校等）的分布，拥有这些资源的城市，房地产市场会有一个比较稳健的未来。”

而在这些空间相对比较稀缺的优质城市里，整个行业将迈入存量赛道，对存量资产进行改造升级、盘活焕新将成为重要发展方向。

“开发商过去走的路是‘制造+销售’，未来可能会转为‘持有+服务’。” 进一步来看，一旦经营模式转入了“持有+服务”，一些用于提高存量资金周转率的房地产金融产品就会受到青睐，比如REITs、MBS、ABS等发展都会加快。

显而易见的是，在这一轮洗牌中，开发商内部也面临分化，强者恒强的趋势正在显现，行业集中度进一步提高，“未来大量中小开发商会破产倒闭，或者转行。”张明判断。

消费者方面，张明谈到，其实目前房地产高收益的时代已经终结，“前15年，买房子意味着一切，而未来我们要更考虑流动性强的好资产。”

原因在于，好的房地产能提供和通货膨胀率相似的回报率，也就是意味着能跑过通胀；不好的房地产，投资收益率可能是负的，流动性也可能会有明显下降。

尤其在外部不确定性日益增强的环境下，投资者对资产流动性的要求将会显著提升。

张明还认为，消费者对居住的需求也在经历分化。

例如，从年龄角度来看，老年人可能会寻求更友好、管理更科学的养老地产；年轻人则倾向购买社区属性更强的的房产、或舒缓身心的文旅地产。

另外，一些中产消费者可能更关心房子的科技和绿色属性。

“未来的房子会和大数据、云计算、人工智能、物联网充分地结合起来，与其说是一个简单的住房，不如说是一个多功能的平台。”

低碳的概念也会逐渐深入人心，每一个人都会关注自己的碳足迹、碳排放，希望自己居住环境变得更加节约环保。