社科院房地产蓝皮书:2020年整体租金水平已降至近5年最低

来源:中新经纬 2021-08-04 10:57:44

中新经纬客户端8月3日电 3日下午,《房地产蓝皮书2021》发布会暨保障性租赁住房与房地产业发展研讨会举行。《房地产蓝皮书2021》副主编张智作“2021年中国房地产市场的分析与展望”的报告,并指出,2020年各城市租金同比均有下滑。整个租金水平已经降至近5年来最低值。

张智从蓝皮书研究的结论分三个方面阐述八个问题。一是2020年的简要回顾,张智提到,2020年房地产投资受疫情影响较小,土地和商品房市场购销两旺。此外,关于南方城市价格上升情况,张智指出,深圳、东莞、广州、上海,从2019年到2020年是逐步上升的,这个趋势是比较明确的。至于北方城市的价格走势,张智指出,天津、青岛、廊坊、济南,总体趋势由高走低。

二是租赁住房市场方面,张智指出,当前租赁住房市场存在发展不规范、租赁住房品质不高、租赁关系不稳定等问题。这要求未来重点发展机构化、专业化租房租赁,特别是自持型、重资产租房租赁,特别是对当前存在租房租赁收益率过低,缺乏低成本长期租金,人们长期租赁意愿等深层次问题,要有效增加租赁住房供给,特别是使住房租赁市场可持续发展,亟需破解这些难题,包括多渠道降低租赁住房建设运营成本,加快推进租房租赁领域不动产投资信托基金,探索租房与购房享受公共服务机会均等,加强房地产市场调控,以稳定房价和房租。在住房租赁市场有大量工作需要做,也有若干难题和困难需要去解决。

张智指出,长租公寓主要有三个风险来源:一是“高收低租”“长收短付”高金融杠杆;二是租赁需求减少,长租公寓空置率陡增,这个和疫情有关;三是租金下降、资本撤资,导致资金链断裂,这也是一种经营风险。所以租金倒挂是长租公寓行业普遍的现象。长租公寓以“高进低租”价格优势,烧钱抢房,垄断两头客源。然而,2020年全国重点城市,包括北上广深等一线城市和南京、成都、西安、天津等二线城市租赁城郊环比下降10.5%,各城市租金同比均有下滑。整个租金水平已经降至近5年来最低值,由于业主转租房源租金价格被锁定,在当期租金预期下,长租公寓企业盈利难度很大。同时,政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源,这些都影响租赁市场未来预期。

张智还提出几点对促进长租公寓平稳健康发展对策:一是加强监管,规范长租公寓企业行为。通过法治保障,明晰住房租赁双方的权利义务关系,明确双方责任,进一步规范租赁行为,加强长租公寓企业监管,限制企业资金池和租金贷行为选择,通过去杠杆、去金融等手段,让住房租赁业回归服务本质。二是增加供给,重视保障性租赁住房建设。在长期公寓供给端力求供给多元化,鼓励地方国企进入长租公寓行业。和既有“轻资产”长租公寓运营模式不同,由国企投资运营的长租公寓项目普遍为重资产运营模式,即企业负债拿地、建设运营、管理等多个环节,这种模式将起到住房租赁市场的“稳定器”和“压舱石”作用。三是聚集优势,提升企业精细化运营服务质量。

三是2021房地产市场的预测分析。张智介绍,根据模型预测下半年的情况,2021年固定资产投资增速11.7%,房地产投资增速为14.6%。上半年房地产投资偏离度-2.1%,也就是说现实比预测值低2.1%。土地购置和土地成交均价、成交价款,模型预测数值偏低,未来我们再看是模型需要调整还是现实经济的影响有一些突变。房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增速分别是7.5%、-5.9%和2.7%。总体来说和常年比差别不大。商品房销售面积和销售额增速预测值是5.5%、12.5%。商品房销售均价是10500/平方米,同比增速可能在6.6%。预计土地价格可能回调,但现在还不能完全肯定。商品房销售均价出现小幅增长的局面。

最后,张智提出五点建议:一是适度降低房贷利率,现在市场利率有明显下调,房贷利率有倒挂现象。如果能适当降低,有利于促进房贷利率市场化。二是合理使用限制性政策,避免误伤真实住房需求。三是全力加速推进租购房同权,这是建立房地产长效机制的重要方向。四是提高供给效率和交易效率,贯彻“房住不炒”,使整个交易更顺畅。五是加强投资风险提示警示,对于改变用途,将其他信贷资金挪入房地产市场,追涨杀跌,炒作概念性住房,如学区房等行为,应及时提示警示其中可能存在的市场波动风险和政策风险。


(责任编辑:王永超)
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