中国网地产讯 进入11、12月，楼市即将迎来年底抢收季，多个项目陆续推出降价活动以促成交。作为北辰区的人气流量盘，未来城也推出了降价活动——高层均价直降约3000元/㎡起。再次走近未来城，这一城系大盘如今有了怎样的变化？它又为板块带来了怎样的发展？

商业年内兑现 宜兴埠板块再迎发展

据微北辰报道，2022年10月底，北辰区重点商业项目“北洋井”已经完成了施工建设，预计将于年内开业，目前已有部分底商入驻。北洋井商业体量达38万㎡，涵盖金融商务区、商业综合体、聚落式商业、社区底商等多种商业形态，总投资约82亿元，能够满足周边居民游、购、娱的商业需求。

（北洋井商业街实拍）

（北洋井商业街实拍）

这一大型商业综合体以及宜兴路两侧的步行商业街是未来城的配建商业，投入使用后，将极大程度上弥补整个板块乃至周边区域缺少商业配套的短板。

北洋井所在的宜兴埠板块地处北辰区东南部，东、北与小淀相邻，西接天穆镇，南与河北区、东丽区接壤。

（项目区位图）

宜兴埠板块之前聚集着大量旧村，有“城中村”之称。2016年，北辰区政府及宜兴埠镇政府与远洋集团、中国五矿集团正式签订宜兴埠项目合作协议，共同推进宜兴埠镇旧村改造项目。

经过六年的开发建设，宜兴埠的城市界面有了很大的改观，随着还迁房交付入住、新房项目也拔地而起，区域价值渐渐提升。板块内交通、教育、商业等生活配套已趋于完善。

多维立体交通便捷区域内居民通达全城，外环线、普济河东道、志成路、津围公路、京津塘高速公路和铁东路等主干线纵横交错，联动全城。

地铁3、5号线贯穿板块，双地铁加持为板块输送活力。两条地铁在板块设张兴庄站、宜兴埠站、天士力站和宜兴埠北站4个站点，张新庄站是3、5号线换乘站。

（张兴庄地铁站实拍）

在医疗配套方面，宜兴埠板块内有宜兴埠医院，板块距河北区的天津市第四中心医院直线距离2.5公里，居民就医较为方便。

（宜兴埠医院实拍）

板块内拥有普育学校、宜兴埠第一小学、宜兴埠第三小学等，教育资源丰富。2021年，北辰区政府引进九年一贯制学校——北京市十一学校天津实验分校，学校由远洋集团建设，建成后交由政府办学，预计2023年9月投入使用。

普育学校位于未来城东侧，紧邻项目一、二、三期。该校是北辰区重点学校，学校里设有普育幼儿园、小学以及初中。

（普育学校实拍图）

在区域不断发展的过程中，生活配套不断完善，板块内的新房项目也逐渐受到更多关注。新房市场方面，宜兴埠板块目前在售项目有未来城和成宁府，其中关注度最高的就是城系大盘——未来城。

项目深度解析 大体量开发特点显著

未来城由14个地块组成，其中有10期住宅用地，3期商业用地，1期教育用地。项目的第一特征就是“大”，其总占地面积约160万㎡，建面约328万㎡，是一座名副其实的“城系大盘”。

（项目规划图）

未来城分公园大道区、中央学府区、国际名仕区三大区域进行开发。公园大道区包括宜兴路以东的地块，以生态观景为主，学校、公园一应俱全，是未来城最早开发的区域。第一、二、三期目前已经交付入住，五期有少量余房。国际名仕区包含体量约25万㎡旗舰型商业综合体，目前尚处于规划阶段。

正在开发的中央学府区与北京市十一学校天津实验分校一路之隔，打造了建面约2万㎡社区商业和3.5万㎡的绿地公园。四期将于11月交付入住，目前六期在售。

（项目地块划分图）

在生态造景方面，项目整体采用T型高线公园和U型口袋公园两大城市公园环绕围合，旨在打造“天然肺”。项目打造了两座业主专属的主题公园——未来星球和碧霞宫公园，目前已投入使用。

项目整体围绕“健康”理念，以多重植被的营造方式，打造“一带、双庭、六花园”的现代中式景观，多元丰富的景观层次也为业主带来了惬意的生活体验。

（未来星球公园实拍）

（未来星球公园实拍）

项目六期与社区商业和绿地公园一路之隔，规划了4栋15层到顶的小高层、8栋22/28层到顶高层、以及13栋6/7/8层到顶洋房产品，共计25栋。项目主推建面约80-139㎡的户型，特惠房均价在约13500元/㎡-20000元/㎡左右，出房率在69%-83%之间。六期社区部分出入口、园林景观均已实景呈现。

（六期鸟瞰效果图）

（实景园林实拍）

（实景园林实拍）

（项目人行入口实拍）

洋房建面约127㎡的三室两厅两卫户型，三开间朝南，明厨明卫，南向宽厅可达约5.8m，保证了采光与通风良好。主卧套房式设计，方便生活起居。全装交付，还配备了全屋智能家居。

（洋房建面约127㎡户型图）

（建面约127㎡户型样板间实拍）

（建面约127㎡户型样板间实拍）

建面约88㎡的洋房户型同样实现了三开间朝南，利于采光通风；户型方正，动静分区，更适合喜欢三室户型但预算有限的刚需购房者。

（洋房建面约88㎡户型图）

高层建面约105㎡的三室两厅一卫户型南向客厅开间约3.5m，双卧朝阳，保证采光通风良好，客餐厅一体，延展空间尺度。

（高层建面约105㎡户型图）

建面约88㎡的高层户型更注重空间利用率，经典H户型设计，动静分区，起居更加舒适，U型厨房设计，动线合理。

（高层建面约88㎡户型图）

项目优劣分析 开发完善仍需时间

未来城作为一个城系大盘，整体性开发的利弊更为直观，其优势在于：

• 整体性开发，待项目全线开发完成后，周边配套的成熟度较高；

• 交通优势明显，地铁3、5号线在社区设立4个站点，便捷居民出行；

• 全龄教育体系，普育学校、北京市十一学校天津实验分校等可实现目送式教育；

• 坐拥体量约38万㎡的大体量商业综合体——北洋井，沿街商业类型丰富；

• 有多种户型设计，可满足不同年龄段的购房需求。

而作为以拆迁需求为主的板块，宜兴埠板块还迁房较多，周边老旧小区较多，周边城市界面较差。

大体量项目也暴露了一定的缺点，未来城分10期交付，开发周期长，已入住的业主居住体验相对较差。周边环境施工建材随意堆放、乱停车现象十分严重，车辆通行较为不便……但相较于一年前的首次探盘，垃圾遍地的现象已经有所改观。

（2021年-2022年项目周边环境实拍对比）

（宜兴路实拍）

（宜兴路实拍）

项目楼栋数量多、涵盖产品多，高层楼栋后期是否会对中低楼层的采光有所遮挡，购房者在选购时应当多加思考。

（项目已交付地块实拍）

（项目已交付地块实拍）

作为大型社区，后期的物业管理是否到位？后疫情时代，物业管理能否确保不同区域互不干扰？之后的项目品质如何兑现？这些都是在购房时需要核实的问题。

对于刚需刚改人群来说，环内近市区、学铁商齐全的未来城项目是一个值得考虑的选择。相信项目开发完成后，也将为这一片区带来更多的活力。