受疫情等因素的影响，今年的国庆小长假天津楼市不及预期。节前楼市利好政策密集释放，假期市场活跃度虽有所提升，但与往年同期相比，仍旧有一定的差距。楼市以价换量现象明显，市场仍欠“火候”。

楼市利好政策频发 多部门助推房地产发展

天津楼市“金九”成色不足，房地产市场持续承压，短时期内仍处于筑底阶段。

据克而瑞统计的数据，9月天津楼市供应面积同比下降61.9%，环比下降23.6%；成交面积同比下降34.4%，环比下降14.6%；成交金额同比下降35%，环比下降13.5%。对比前三季度的成交数据，9月几乎与4月持平，回落幅度较大。

（数据来源于克而瑞房产信息）

从政策层面来看，国常会从因城施策促进房地产市场平稳健康发展，到允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，鼓励楼市续接政策应出尽出。在此背景之下，各地在放松限售限购、提高公积金贷款额度以及降低首付比例等方面持续发力。

国庆节前夕，央行、财政部等多部门24小时之内相继发布降首套房贷利率、降公积金贷款利率、退个税的鼓励政策。

• 降首套房贷利率：9月29日，人民银行、银保监会发布通知，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

• 退个税：9月30日，财政部、税务总局联合发布公告，明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

• 降低首套公积金贷款利率：继多地调整公积金首套贷款利率后，天津也于10月11日跟进执行。自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

政策接连落地，降首套房贷利率、降公积金贷款贷款利率以及退个税，以降低购房成本等刺激购房者入市。

除上述针对购房者的优惠政策外，近期监管部门鼓励银行进一步加大对制造业中长期贷款、房地产等领域的信贷投放：要求21家全国性银行，8-12月鼓励再新增1万亿-1.5万亿元，各家银行制造业中长期贷款增速原则上不低于30%。

9月底，监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。据估计，此次新增房地产融资支持共计达6000亿。

国庆假期成绩出炉 楼市以价换量现象明显

多条利好政策密集发布叠加各项目自身推出的优惠活动，刺激之下，楼市依旧收效甚微，仿佛“一拳打在棉花上”。假期成交数据出炉，成交状况乏善可陈，以价换量仅是轻微拉动了市场的活跃度，政策效应尚未在市场端全面显现。

据克而瑞公布的数据，国庆7天单盘平均到访105组，是近2个月来单盘平均接待组数的1.6倍；平均认购8.4套，是近2个月来单盘平均认购套数的2倍。同比2021年国庆假期平均单盘接待组数减少40%，平均认购套数减少约35%。但是环比五一、清明等小长假，认购率和转化率均有不同程度的增长。

开发商推出特惠房、买房赠车位等降价活动促进成交，受到关注较多的项目多是品质现房以及准现房项目。

运河文化城-189现房在售，建面约86㎡的高层总价125万起，均价低至约14500元/㎡，假期认购65套；

招商公园1872也为现房项目，建面约118㎡的高层总价173万起，均价由18000元/㎡降至约14600元/㎡；

首创禧悦加推建面127㎡的洋房，均价由18000元/㎡降至约14800元/㎡，还赠送车位，项目排在克而瑞统计的假期来访榜单前五名；

大华锦绣华城，建面93㎡的户型108万起。均价由16500元/㎡降至约11600元/㎡，全装交付，目前已是准现房。

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与其相反，河西区在房价微涨、部分项目的小户型房源数量少等因素的影响下，整体热度有所下降。新梅江、陈塘庄板块的多个项目均价都有所上涨，天津瑞府由之前的均价32000元/㎡涨到约36000元/㎡；中交融成均价由37000元/㎡涨至约39000元/㎡......加之和平区和南开区在售新盘少，这促使部分改善族将目光锁定到河东、河北和红桥区。

河东区津滨大道板块格调步庭首开高层均价约29000元/㎡，小高层均价约31000元/㎡；

城投东方熙荷建面约91㎡的高层户型总价240万起，均价约26000元/㎡起；

河北区的中国铁建西派国印，项目一期高层现房在售，建面118㎡的户型总价345万起，均价由35000元/㎡降至约29000元/㎡起；

红桥区的九和府由建面约115㎡、120㎡的高层户型，总价198万起，由均价约23000元/㎡降至约17000元/㎡起；

环城四区中，东丽、西青和北辰三个区域的成交量环比有所上升，三区单项目平均接待客户约170组，单盘平均认购约10套，津南区的项目则低于平均值。

此外，由于疫情管控等原因，外地人无法进津看房，导致海教园、空港、武清等地热度较低。假期成交主要集中在本地购房者中，这也是热度分化的重要因素之一。而本地购房者则以改善客群为主导，克而瑞统计的假期成交榜单中，绿城水西云庐占据榜首且遥遥领先。

（数据来源于克而瑞房产信息）

 市场环境持续宽松 四季度政策效应待观察

当前楼市成交量仍处于较低水平，政策效应还未完全显现，购房者观望情绪仍旧较浓。

为提振购房者的市场信心，楼市松绑政策持续跟进。国庆假期过后，滨海新区发布《关于对<滨海新区户籍制度实施细则（试行）>向社会公开征求意见的通知》，落户政策不断宽松，买房即可落户。

“救市”政策频出，各方也将在需求端持续加码。但政策效应在市场端全面显现仍需时间的过渡。2022年第四季度是楼市发力的最后冲刺期，随着政策的不断释放，天津楼市是否能走出寒冬还有待观察。