NO. 1｜壹

最近，与朋友老A聊到头部板块某纯新盘，主打建面约142、168㎡产品。

“不知道为啥，我总觉得168㎡似乎更受欢迎”。虽然连户型图都没看过，但是老A还是做出自己的判断。

我笑着说，有钱肯定是168㎡不错！

“142㎡做四房小，做三房大，168㎡做四房刚合适”。

老A的话让我不由地深思，确实忽略了约140㎡+户型真的需要那么多房间吗？甚至连约160㎡+做四房是否也嫌多了？

不可否认，以往约140㎡四房户型紧凑的设计，强大实用的功能性，在前几年人口的红利时代还是颇受欢迎的，二孩及以上家庭在增多。一张房票，尽可能攒到所有人的房间。

但是，真正的改善型住户并不是单一追求面积更大、房间更多，而是家庭成员居住舒适度的升级，而不是硬生生挤出一个小储藏室。

六七年前，海玥名都、华新城等河西中部高端住宅就意识到这一点，即便是约160—170㎡户型也只做了三房。

户型图

比如，海玥名都首套成交单价突破8万/㎡的户型，就是一套建面约160㎡的三居室，而且该面积户型的新近成交价格也一直保持8万/㎡+。

海玥名都二手房成交记录

再者，需求端也在减少。数据显示，2021年，婴儿降生人数比饥荒载入史册的1960年，还少了340万个，创下历史新低。

不仅如此，全国二孩的出生占比也从2020年开始收缩，多个城市降幅超过30%。

二胎的累积效应已经逐步释放完毕，相当一部分改善对于四房的置换需求已经满足。当下，舒适三房的需求重新回归市场。扪心自问，现在有多少改善家庭还能用到四室、五室？

又有多少人结婚生子后，还会选择跟父母一起住，尤其是高净值人群？

NO. 2｜贰

买房人在成长，开发商的产品更应该早一步。

此次南部新城的奥体建设·云尚紫薇大胆创新，建面约140㎡起步户型做大三房，至臻功能分区、主卧双收纳套房，阔绰尺度、瞰景视野好，弥补板块内市场改善大三房的空白。

户型做了三开间朝南设计，面宽近12米，尺寸上与海玥名都约160㎡户型的南向开间也相差无几。

加上户型南北通透，约3.1米层高+约11米进深，室内少有过道面积浪费，基于约80%的得房率的优势，几乎每个空间都比市面同面积产品开间和进深大，邀更多阳光与风景入室的同时，还保证强大功能空间。

入户玄关两侧，即是南北全通透的餐厅、厨房。其中，U型厨房操作动线流畅，配置一体式橱柜，超过约3米的厨房实用操作台面，且预留放置双开门冰箱的位置。

约140㎡样板间实景 项目授权供图

餐厨通厅设计，空间透亮，放置6人桌绰绰有余。

约140㎡样板间实景 项目授权供图

餐客厅分离，使每个空间的功能属性更纯粹，而且全地砖通铺，视觉空间感强。客厅面宽达到约4.8米，整个空间面积约20.6㎡。

比较独特的地方，在于该户型客厅不直接连接阳台。虽然这款客厅，比不上刘教练客厅同款，但是中间没有阳台推拉门和阳台衣物的视线阻碍，白天采光丝毫不弱。或是在靠窗的部分，支上一架钢琴，兴趣与乐趣都有了。

约140㎡样板间实景 项目授权供图

根据DT财经统计，客厅作为休闲放松、娱乐玩耍、运动健身、学习工作等功能愈发强盛。这些需求对于采光都有不低的要求。

阔绰的三房两卫，这是建面约140㎡的最大亮点，比市面上常规户型的尺度要大。

主卧为套房设计，整体建面约25㎡，含独立卫浴+双衣帽柜，尊享感凸显。

一般主卧开间尺度是由“床+过道+电视柜”决定的，于是对一个卧室来说，开间最好不小于：

床约2米+过道约0.7米+电视柜约0.6米＝约3.3米（普通人肩宽约0.7米）。

如果卧室低于约3.3米，就会很紧凑，要么床太小、要么过道太窄，而奥体建设·云尚紫薇主卧开间直接达到约3.8米，这意味有足够空间放下双人床，人也能正常走动。

约140㎡样板间实景  项目授权供图

加上约4.9米的进深，卧室里也能轻松安置L型的衣帽间与独立卫生间。在这里，所有的生活场景，都得到了妥帖安排。

南向次卧约3.4米开间+约4.3米进深的尺寸配置，已经超过了板块内部分楼盘的主卧面积，同样不比海玥名都约160㎡南次卧尺寸差。

约140㎡样板间实景  项目授权供图

而且南次卧与阳台相连，客厅、次卧也互通，保证私密性、缓解了客厅直面晾晒衣服尴尬的同时，也延展了生活空间。

“ 你可以什么都不做，只是坐在阳台上出神……就像活在英国风景画家Turner的画里。”

北向卧室的空间也足够灵活走动，而且全屋收纳也做了升级，多重大进深空间科学收纳，让孩子的玩具、冬季的被褥、生活必须的琐碎都能有序安放。

比如，从入户玄关开始，到餐边柜、阳台的储物柜、U型厨房的一体式橱柜，主卧双收纳套房、酒店式大衣帽间；每个卧室都有足够的空间做小衣帽间；家政厅设计让空间更整洁。

为什么收纳一定要多？因为这不是刚需过渡，而是你会住很久的房子。

小高层进一步改善，打造了建面约172㎡户型，四房两厅两卫，同样优化了全屋收纳系统，放大了功能区。比如，入户玄关双重收纳；主卫四件套，台盆+淋浴室+浴缸+智能马桶等等。

户型图

NO. 3｜叁

除了小高层，奥体建设·云尚紫薇还配置了洋房产品，全部加载六恒科技，板块少有。

目前洋房建面约182㎡户型也一并公开了样板间，四房两厅两卫布局，得房率约85%，适合三代同堂家庭。有哪些坚持？又放大了哪些空间？

户型图

四开间朝南，动区更连贯且动线流畅，生活场景更多了。

客厅开间约5米，客餐厅一体化，基于高得房率，同样减少了过道的面积浪费，而且室内全明设计、南北通透，全屋透亮、通风效果好。

约8米的大阳台+大客厅+主卧四件套、双衣帽柜+放得下双床的次卧，这几乎是市面上约200㎡产品才会有的配置。

约182㎡样板间实景  项目授权供图

洋房标准层最大户型做到了建面约223㎡，五房两厅三卫布局。

户型图

独立玄关入户，厨房、餐厅、客厅、阳台LDKB设计，四开间朝南+双套房设计等基本都是大平层应有的尺度。同样基于洋房的高得房率，即便是该户型比常规约210㎡四房户型要多出一个房间，空间也不会压抑。

不仅是在户型大胆创新，奥体建设·云尚紫薇还利用外立面、园林等“面子”的打造，以及六恒科技系统、一线品牌装修等“里子”的丰富，让改善生活更有质感。

项目外立面为干挂铝板材质，国际都会造型，搭配三玻两腔LOW-E玻璃，高窗墙比，提高了瞰景视野，采光优越。

效果图

同时，为了迎合当下人居趋势，以6栋小高层、6栋洋房产品为布局，规划排布工整的建筑，错落在景观中轴两侧。社交、归家、活力等多重主题岛屿，贯穿生活营造一个“可以感知设计、可以参与环境、可以成长互动”的低密居住园区。

效果图

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项目采用了六恒科技系统，打造“恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒智、恒洁”的居住环境，从温度、湿度、空气、声音等多维度呵护全家健康。高端住宅市场中，科技住宅的比例逐年在提高，从早期的三恒产品进阶至五恒甚至六恒，高净值人群的居住感受有了大飞跃。

升级装修标准方面，包含博世的抽油烟机、灶具、洗碗机，铂浪高水龙头及花岗岩大单槽；高仪的花洒、水龙头，德国唯宝的台盆、浴缸、智能马桶等（具体交付标准以合同为准），配置亦是精益求精。

另外，奥体建设·云尚紫薇后期将引入奥体物业，物业管理一级资质企业，为河西集团于2003年设立三级全资子公司。目前其在管项目超过50个，在管物业面积超700万㎡，荣获2020年江苏省物业服务行业综合实力排名50强。

示意图而且奥体物业还是2014年夏季青年奥林匹克运动会唯一官方物业合作伙伴，已接管了绿博园、鱼嘴湿地公园、南京国际博览中心三期项目的物业服务，全方位物业服务商。

本质上这些产品的赋能，都是在洞察客户需求的同时，能让住的房子有更长的生命周期。

NO. 4｜肆

奥体建设·云尚紫薇，为什么要花大力气在南部新城做出这些创新？

一方面是随着河西、南部新城等头部板块土地价值高成为共识，房价也水涨船高，居住品质迭代升级，建面约140㎡+正逐渐成为头部圈层的门槛。

而且高净值人群不愿意将就。在青奥村的开盘现场，有人愿意多掏100多万买一套东边户，仅是因为其在同楼层采光更好；也有业主不惜全款2000多万买下顶层，只为了那一抹夕阳与江景……

再者，奥体建设作为一家深耕南京的本土房企，21年来，深度参与城市迭代发展，开发、代建诸多标志性建筑，一次次给南京带来的都是惊喜。

清竹园、丹枫园、海棠园、紫薇园等“植物园”系组团住宅，再到青奥村的开发建设……在同类小区里都是出类拔萃的。

以河西紫薇园为例，打造了含地源热泵+毛细管的“三恒科技系统”住宅，在2013年曾卖了13亿。链家官网显示，目前紫薇园均价已达到约7.5万元/㎡+。

紫薇园二手房数据

正是因为这些标杆项目的表现，奥体建设在南京买房人心中也是有口皆碑的。

此次又有着河西集团、南部新城等多方面背景加持，给奥体建设·云尚紫薇赋予了新的使命：打造出南京人居新标杆，给南部新城打样。

以机场跑道为中轴线的大校场板块，是整个南部新城的核心，面积仅约10平方公里，这里既承载着金陵古韵又执掌着新城繁华，被称作南部新城乃至南京高含金量的“10平方公里”！板块内规划全新CAZ中央活力区，汇聚经济、文化、生活的核心资源与优势。

南部新城鸟瞰效果图

奥体建设·云尚紫薇所处的是大校场的“正核”——创新街区宜居板块，享有核心资源，自然需要更适配的产品。

• 交通上，项目紧邻南京地铁“换乘王”5号线神机营站（在建）；国际路、机场路、绕城路等线路交织；

• 教育上，项目紧邻南京外国语学校南部新城校区，以及附近规划有多幅中小学用地；

• 商业上，项目自带有沿街商业，一街之隔也有建面约2000㎡泛空间街区商业，另外机场跑道两侧还规划有约220万㎡大型商业综合体环伺；

• 医疗资源上，目前南京市中医院已投入使用，在建的银城国际医疗健康城项目也计划2023年建成；

• 文化资源上，项目距离机场跑道数百米，神机营文化公园、第二历史档案馆、中芬交流中心、南京博物院故宫馆等文化地标环伺。

奥体建设·云尚紫薇区位 

按照规划，这里将用10年时间铺陈出南京城市高端人群的居住区形态，高规划的圈层，塔尖人脉资源汇聚。只有像奥体建设等本土国企更了解本地城市需求的，才更被相信。因为它们在不断打磨产品，做精、做细的同时，与这个城市共同成长，形成良性循环。

而且奥体建设·云尚紫薇同脉于紫薇园的精工标准，也更容易得到信赖。自9月4日项目对外开放接待以来，奥体建设·云尚紫薇开放近一周就吸引了近千组客户到访。

示范区实景 项目授权供图

“当我们称赞一栋房子时，其实是在认可这栋房子所暗示的生活方式。”

在事业上已经有一定高度的买房人，对于居住有自己的理解，在人生中更追求宽度与生活的艺术。奥体建设·云尚紫薇精研品质生活维度，迎合当下人居趋势，以“起步大三房+六恒科技系统+洋房/小高层低密社区+地铁上盖”的综合素质，作为入主南部新城核中核中央住区的敲门砖，超高的辨识度也将使其成为身份地位的象征。

再次划重点！奥体建设·云尚紫薇最快将于9月底首开，主力户型建面约140、172、182、223㎡。有兴趣的买房人不妨前往看看！

示范区实景 项目授权供图