近日，上海发布《关于支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中包括临港新片区限购松绑政策。即在临港新片区工作的非户籍人才缴纳个税或社保满1年即可购房。至此，上海成为了一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。

我们认为，上海此次对临港限购的调整或将掀开一线城市限购松动的序幕。

限购政策或将进一步放松

在此之前，上海曾多次放松落户政策。2020年至今，已有“双一流大学”“五大新城”“世界前100大学”“本地应届研究生”等落户松绑政策。不少非户籍居民可通过人才政策落户获取购房资格。

单从此次政策提及的临港新片区来看，2020年临港落户要求4年内累计36个月，社保基数达要到平均就业人员工资1倍，不受职称限制。此次优化人才购房条件则调整为仅需缴纳个税或社保满1年及以上即可购买。

不仅是上海，2022年6月，一线城市广州曾有放松限购的传闻，据媒体报道，6月6日从广州12345政务服务便民热线获悉，非广州户籍居民购房的社保条件的确有所更新。具体内容为：非本市户籍的居民家庭提供购房之日前5年，在本市连续缴纳社保或者个人所得税证明的，允许除起止月外有累计不超过3个月的断缴或补缴记录。

从2016年三季度起，各地开始以“四限(限价、限购、限售、限贷)”政策为楼市调控核心，在此之后市场出现明显转向。直到2022年上半年，“四限”调控政策显现松动，政策早期覆盖面仅限于福州、郑州、哈尔滨等压力城市，随后逐渐蔓延至热点城市，如杭州等地。截至目前，全国已有超140个城市放松了“四限”调控政策。

8月8日，环京城市廊坊则官宣全面取消限购，同时强调，北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待，同时政策对北三县和环雄安新区周边的住房限售年限要求也全面取消。

因此，我们仍坚持之前的判断：未来大多数三四线城市可能取消或基本取消限购，二线城市大概率将放松限购政策，一线城市会局部对限购政策有所调整。

市场企稳需救市政策组合拳

当前，房地产市场整体上依然处于筑底阶段。

面对楼地市持续低迷、地方土地财政收入下降现状，各地政府出台了一系列稳地产政策。截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，然而整体效果难说理想。

克而瑞重点关注的100个典型城市中，有20个城市的房地产市场表现企稳，其中，有七成打出“救市组合拳”，即出台2条及以上托市政策，以对冲市场下行走势。如沈阳、南宁、连云港全面刺激，出台4条救市政策。沈阳短短1个月内多次发布重磅新政。

又如苏州、青岛、长沙、佛山等城市积极托市，从多方面放松调控。青岛则率先松绑市场下行压力较大的郊县限购、限售政策，还两度放松了公积金贷款。佛山则优先放松限贷，非限购区域首付最低降为两成，随后又松绑限购和土拍规则。

反观哈尔滨、贵港、安庆等地出台的单方面政策，政策实施效果往往不如人意，对市场拉动效果比较有限。市场下行的三大核心问题依旧悬而未决：市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支，短期房地产市场仍面临较大下行压力。

我们认为，相较于单一政策，组合式的楼市托市政策全面发力、多点突破，政策叠加之下，收效往往更加显著，也有助于提振市场信心、稳定市场预期。

一线城市房地产市场最具韧性，长期来看房价仍面临一定上涨压力，短期内调控政策较难退出，但可局部放松调控。二线及三四线城市建议全面取消限购，支持居民自住以及改善性购房消费，促进房地产市场回归稳态。针对部分市场需求及购买力明显透支的压力城市，我们建议在需求端予以刺激，包括调降房地产交易税费、购房补贴、房票安置等。