丁祖昱:政策利好下,哪些城市正在回暖?

来源:中新经纬 2022-04-14 09:25:16

2022年以来,伴随楼市下行压力加剧,全国各地政策暖风频吹,但从CRIC监测数据来看,3月,全国百城成交同比跌幅仍有扩大趋势,降幅高达51%。

从项目开盘去化情况来看,3月,全国重点32个城市项目的开盘去化率仍在低位徘徊。CRIC调研的数据显示,重点32城平均去化率仅为35%,其中上海去化最高,达到90%以上,3月上海单项目最高去化率也达到了100%,最低去化率为86%。

项目去化高于平均值的城市有14个,但开盘去化率超六成的城市只有5个。在市场尚未全面回暖的情况下,各城市的市场热度分化在加剧。

表:全国部分城市2022年3月开盘去化率变动情况

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数据来源:CRIC调研

郑州积极修复,福州、南宁行情平淡

随着政策逐渐落地,各个城市政策效应显现出差异化。

当前,作为较早出台楼市利好政策的郑州市,进入了政策引导下的积极修复期,而福州、南宁整体延续了平淡行情。

郑州新房市场项目来访量和销售流速稳步提升。CRIC数据显示,3月单项目月均到访量和月均流速分别达到325组,合计20套,较1月低点增长超1倍。二手房市场恢复速度明显快于新房市场,客户购房信心稳步提升,3月二手房带看量高达5万余组,环比2月上涨140%,成交近2000套,环比2月上涨80%。

郑州不同,福州、南宁政策放宽并未带来预期中的回暖,市场反应平淡。调研显示,福州多数项目认购率不足20%,市场并无实质回暖。而南宁则表现出供需疲软态势,以价换量营销方式层出不穷。

显然,政策利好的落地效果不仅与政策宽松程度密切相关,更主要取决于各城市行业基本面的好坏。

此外,随着政策深入,城市内部也显现出分化迹象。以最近发布楼市新政的苏州为例,3月,共有9个项目推售,开盘去化率达到60%,但单项目最高去化率为100%,最低去化率只有7%。苏州市内部区域板块分化行情持续加剧,核心板块去化表现最好,园区更是有两个倒挂项目成受追捧的“日光盘”;新城板块去化率保持在60%~80%之间。但苏州相城区去化堪忧,即便是项目在8.5~8.8折的基础上,同时附加赠送物业费、车位抵用券等措施,整个区域去化率仍然较低。

上海、北京热度维持,苏州、西安分化

3月,市场表现火热的城市主要集中在上海、北京和杭州。苏州、西安等区域板块表现“冷热不均”,分化加剧。

自3月中旬以来,上海疫情暴发,但开盘去化率依然居不同城市之首,高达90%以上。据CRIC监测数据,3月,上海在9个已入市项目中,5个项目触发积分摇号,认筹率200%左右,入市项目平均去化率在90%以上,即便销售最差的项目去化率也高达80%,市场热度可见一般。

再如北京,在供应持续放量的情况下,市场活跃度稳步提升。

据CRIC监测,3月,北京虽然整体开盘去化率仅为36%,但仍有部分单项目热销。二手房带看量明显提升、成交周期缩短,成交量随之攀升,市场呈现整体修复态势。

在热点二线城市中,杭州整体的去化率高达63%,主城区市场热度较高,而西安市场受疫情影响,表现两极分化,主城区热度显著高于西咸新区,且两个区域内部各项目间分化差异也很明显。

广州、成都、武汉市场仍在“筑底”

一线城市广州和成交热度较高的成都、武汉两地,目前整体表现仍较为低迷,市场观望情绪相对浓厚。

以广州为例,3月开盘去化率为20%,仅为2021年同期的一半,部分项目认购率不足10%。

事实上,广州、武汉均表现出供应量的大幅萎缩,房企推盘积极性普遍不高。

比如武汉,按推货节奏来看,一季度仅供应260万平方米,这与其高库存、低迷的开盘去化率密切相关,一方面广狭义库存去化周期分别达到了22个月和5年,另一方面项目去化率持续走低,新盘去化率由1-2月的30%腰斩至3月的14%,成为近一年来的低点。

3月,成都开盘去化率为58%,但供应和成交量仍处底部运行,显著低于2021年上半年的月均值。目前,成都相关政策从严,首套房贷利率高达5.6%,购房者当前承担的购房压力仍较大,一定程度上导致购房者对后市信心不足。

整体来看,尚有多数城市处于筑底阶段,市场修复仍需时间。

一季度,尽管有各种利好“托市”政策频出,但市场效果尚未达到预期。疫情多地集中暴发的影响下,购房需求或将递延至4、5月份释放。

可以预见的是,各地市场分化格局仍将延续。待政策利好持续发酵,市场发展基本面较好的城市势必率将先回暖,诸如深圳、惠州、珠海、南京、无锡、常州等有望在二季度率先迎来转机;武汉、郑州、厦门等或将轮动传导而筑底企稳;对于昆明、南宁、重庆、福州、青岛、济南、长春等城市而言,短期内市场下行压力依旧较大。

(责任编辑:杨帆)
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