银河证券房地产行业分析师王秋蘅近日发布研报称，目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，房地产基本面仍处于加速下行途中，景气度处于历史最差，政策博弈仍有空间，2022年一季度是配置的最佳窗口期。

研报指出，市场销售景气度达到历史最差，预计二季度企稳。2021年，销售金额、销售面积增速分别为4.8%、1.9%，12月单月，销售金额、销售面积增速分别为-18%、-16%，销售的降幅在11月出现短暂收窄之后，又重拾加速下行之势，景气度已经差于2010年以来任何时期。目前基本面还未触底，市场还处于负向循环中，风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间，销售的恢复较以往时间也要长一些，预计今年二季度企稳。银河证券预计2022年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右。

研报提到，2021年12月土地购置面积增速创年内新低，溢价率处于历史低位。12月单月土地购置面积增速为-33%，较上月下降20个百分点，创年内新低。2021年土地成交价款累计增速从年内低点29.2%回升至2.8%，土地购置面积从33%一路下滑至-15.5%，二者形成“剪刀差”，主要由于房企拿地城市能级上移。百城土地溢价率从年内高点下降至2.9%，为2010年以来的历史低点。

研报认为，销售拿地双弱导致开工低迷，竣工修复具备确定性和持续性。2021年，新开工面积同比下降11.4%，12月单月增速为-31%，在销售和拿地“双弱”的预期之下，目前开工情况历史最差；竣工面积累计同比增长11.2%，12月单月增速1.91%，2016年以来销售高增长带来的竣工将继续兑现，但强度可能弱于2021年。银河证券预计2022年，新开工面积增速-5%、施工面积增速1.7%、竣工面积增速10%。

研报表示，12月开发投资增速创历史新低。2021年，全国房地产开发投资完成额同比增长4.4%，12月单月投资增速为-13.9%，为历史最低增速(剔除疫情期间奇异值)，施工和土地市场未见回暖迹象，将继续带动投资下行。银河证券预计房地产开发投资2022年同比增速在0.5-1.0%。

银河证券宏观分析师许冬石在另一份研报中也提到，基建回升偏缓，制造业处于高位，房地产投资继续下滑。2021年投资下滑，投资额小幅高于预期。基建投资反弹受阻，房地产投资继续下行，制造业投资上行速度减缓。基建投资是经济稳增长的重点，1-2季度投资增速会逐步回升；房地产相关政策在9月末放松，但房地产投资持续下滑并没有结束；制造业投资受到利润未来影响有下行压力。预计2022年1季度，基建投资上行加速，房地产投资下滑减缓，制造业投资高位回落。

研报还提到，房地产到位资金全面下滑，需求不足导致按揭贷发放较弱。2021年12月单月，到位资金增速为-19%，较上月增速下降12个百分点，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-32%、-10%、-8%、-26%，分别较上月-11个百分点、-12个百分点、-19个百分点、-10个百分点。新增居民中长期贷款在10、11月实现正增长之后，再次转负，12月单月增速为-19%。银河证券认为10、11月按揭贷款的正增长是按揭贷发放加速背景下前期积压贷款的释放，而12月再次转负也印证了市场需求不足。

研报最后指出，短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，基本面仍处于加速下行途中，景气度处于历史最差，政策博弈仍有空间，银河证券认为今年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。