陈文静:中央经济工作会议首提房地产“探索新的发展模式”

来源:中新经纬 2021-12-15 10:00:30

12月8日至10日,中央经济工作会议在北京举行,总结2021年经济工作,分析当前经济形势,部署2022年经济工作。针对中央经济工作会议内容中与房地产相关的若干内容,我们进行了以下解读。

第一,中央经济工作会议的内容表示:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

从以上表述中,我们可以看出2021中央经济工作会议坚持“房住不炒”的基调不变,房地产调控的大方向没有改变。除此之外,会议提出要“加强预期引导,探索新的发展模式”,当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体对市场预期均存在不稳定性,通过政策引导各方市场预期,有利于合理购房需求的正常释放,有利于住房建设、城市发展的稳步推进,“稳预期”的重要性更加凸显。

此次会议针对房地产行业,首次提出“探索新的发展模式”。经过房地产行业二十多年的发展,我国住房发展取得巨大成就。但随着城市化进程发展到一定阶段,行业增量市场规模逐步见顶,房地产需要从增量向存量运营时代转变,而房企过去依赖的“高杠杆、高周转”的发展模式亟待改变,地方政府过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也亟需转变。因此,市场各个主体都需要顺势而为,开拓新的发展模式,最终实现高质量发展。

同时,会议中“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”的提法与以往表述一致。自2020年的经济工作会议中提出“高度重视保障性租赁住房建设”后,2021年,国内的租赁住房建设相关政策不断完善和落实,国家明确支持40个城市开展保障性租赁住房建设,各地也接连发布“十四五”期间相关规划,保障性住房建设力度不断加大。我们预计,保障性租赁住房的建设力度在2022年仍将持续加大。

除此之外,会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的表述与12月6日中央政治局会议的提法一致。我们预计,房地产信贷政策对首套、改善型住房需求的支撑力度将不断扩大。

“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的表述,首先是强调了“因城施策”,即各个城市当前市场表现各异,因此所面临的地产发展循环不畅通的问题也不尽相同,各地要分别采取针对性举措,促进房地产业的良性循环发展。其次,这一次房地产业“良性循环”的表述放在了“健康发展”之前,表明房地产行业只有先进入良性循环之后,才能实现更好地健康发展。当前,对政府而言,打通、实现房地产业各个链条的畅通循环是重中之重。因此,政府需要在资金端、政策端等集中发力,力促行业良性循环发展。

第二,中央经济工作会议的内容表示:“要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,抓好风险处置工作,加强金融法治建设,压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任。要强化能力建设,加强金融监管干部队伍建设。化解风险要有充足资源,研究制定化解风险的政策,要广泛配合,完善金融风险处置机制。”

本次会议重点提出了“要正确认识和把握防范化解重大风险”。2021年,房地产行业的个别房企出现了债务违约,导致房地产金融风险加大,中央频繁提及防范化解系统性金融风险,守住系统性金融风险底线。

我们结合本月初相关部门针对个别房企风险处置工作的举措来看,政府的处置措施与“压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任”的表述相一致。随着个别房企风险处置工作进入实质阶段,行业预期有望进一步改善。

房地产信贷政策的改善,将会促进更多的资金用于支持行业“保交楼、保民生、保稳定”诉求的实现。同样,伴随行业风险逐步释放,我们预计房企融资行为也会逐步恢复至正常状态。

(责任编辑:杨帆)
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