正荣地产九成销售额来自一二线城市 毛利率跌破20%

来源:中新经纬 2021-08-24 11:01:46

8月22日,正荣地产发布了2021年中期业绩公告,并于23日上午召开发布会。今年上半年,正荣地产的合约销售、营收和盈利等多个指标都保持了增长态势,合约销售额更是同比大涨47%。从中期业绩公告可以看出,销售业绩涨幅较快,与其项目主要布局在长三角、海峡西岸等经济发展前景较好的区域有关。

不过,在2021上半年,正荣地产剔除预收账款的资产负债率微幅下降至72.4%,仍略超“三条红线”的监管要求,维持黄档。在其他几个利润指标上行的同时,毛利增长缓慢,毛利率小幅下滑,跌破了20%。

销售业绩完成度超50%

今年年初,正荣地产在2020年实现合约销售1419.01亿元基础上,将2021年的合约销售目标定在1500亿元,同比增长5.71%。这是既2020年实现合约销售额增长8.57%后,公司第二次将全年销售额增速定在个位数。

在外界看来,从正荣地产2020年披露出的数据看,今年实现这一低增长目标并无多少悬念。果然,根据2021年中期业绩公告,上半年累计实现合约销售金额823亿元,同比增长47%,完成了年度目标的54.9%。

数据还显示,今年上半年,正荣地产合约销售面积大幅增长约36.2%,合约平均售价也从2020年上半年的约15321元/平方米,增加至2021年上半年的16534元/平方米。平均售价提高,主要是售价较高的建筑面积占总合约建筑面积的份额增加所致。

在房地产调控政策频出的情况下,正荣地产的销售能有47%的增长,除了与2020年上半年的基数较低(注:2020上半年合约销售额负增长)有关以外,也与其布局城市等级和区域密不可分。

中期业绩公告显示,正荣地产长期深耕一、二线城市,2021上半年的销售额91%来自于一、二线城市,其中,二线城市更是重中之重,占比达到86.7%。而从区域划分来看,长三角占比57%,海峡西岸区域占比25%,是主要的贡献区域。

一般而言,房企下半年的销售业绩会好于上半年,在上半年完成40%或50%的业绩情况下,达成全年销售目标的可能性很大。在23日上午召开的中期业绩发布会上,正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示,从9月份开始,公司还会有比较多的新盘陆续推出,管理层对完成全年销售目标非常有信心。

偏低的毛利率

中期业绩公告披露,2021年上半年,正荣地产实现营业收入约160.11亿元,同比增长10.1%;净利润约15.04亿元,同比增长18.0%;母公司拥有人应占溢利约11.66亿元,同比增长33.1%。

根据测算,正荣地产今年上半年的净利润率达到了9.4%,较去年同期提高了0.6个百分点。

不过,正荣地产在毛利和毛利率上表现有些羸弱。2021年上半年,正荣地产实现毛利约30.51亿元,比去年同期的29.54亿元仅增长约3.3%;毛利率为19.1%,比去年同期的20.3%轻微下降1.2个百分点。

据克而瑞研究中心数据,2020年66家行业典型上市房企的毛利率、净利率的中位数分别约为24.3%、10%。正荣地产在这两个指标上的表现不及行业。

自2020年“三道红线”监管要求落地以来,房企负债情况成了外界关注的话题。数据显示,截至2021年6月30日,正荣地产的净负债率为57.2%,较2020年底下降7.5个百分点;剔除预收账款的资产负债率为72.4%,相比上年末下降4.2个百分点;现金对短债比2.2倍,基本持平。

上述三项指标上,剔除预收账款的资产负债率仍高于监管要求的70%,公司继续维持黄档。正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上表示,公司力争今年年底将该指标降至70%以内,实现三条红线全部达标。

值得一提的是,在业绩会上,正荣地产主动披露了表外负债情况。截至2021年上半年,正荣地产表外负债约为31亿元,表外货币资金约为24亿元,外表净负债约为7亿元。对此,贝壳研究院认为,这是行业内首家主动披露表外负债的房企。该研究院称,一直以来,具有隐性债务属性的表外负债,是行业较大的风险隐患,正荣地产主动披露其表外债务行为,有利于监管机构对房企全面债务风险的评估。

新增土储成本增加明显

作为深耕一二线城市的房企,22城集中供地政策对正荣地产的影响可想而知。为此,正荣专门成立供地领导小组,研究拿地机会。

业绩会上,正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝称,“三条红线”、集中供地政策对整个地产行业的影响非常大,就第一批集中供地而言,热点城市的土地价格还是在往上走,企业的利润率会下降一些。

黄仙枝接着说,正荣地产要平衡土储与开发的关系,保持土储规模满足未来2-3年的开发需要,这样也减少资金占有成本。同时,要加强公司的核心能力建设,包括提升产品力、投资能力、经营能力、服务水平、人才竞争能力等。他还称,一个是降低风险,另一个是加强核心能力建设,核心能力建设提升后,规模扩张就是很快的事情,利润率也会有提升空间。

2021年上半年,正荣地产拿地较为积极,共计新增24块土地,土储建筑面积356万平方米,权益地价146.79亿元,平均成本约9161元/平方米。新增土储中的90%都位于一二线城市,其中,长三角、海峡西岸及珠三角分别占到33%、28%及24%。

对比过往数据,正荣地产新增土储的平均成本增加明显。2020上半年、2020全年,正荣新增土储的平均成本分别约为5883元/平方米、6616元/平方米,当前的9161元/平方米,分别较上述两个时期增加了55.72%、38.47%。

为了应对不断提高的地价和不可预知的经营风险,合作拿地、联合开发逐渐成为行业的主流形式之一,正荣亦不断加强与其他房企的合作。刘伟亮表示,正荣地产会主动寻找和公司理念相仿的开发商,在合作前端,就会在开发想法和产品定位上加强互动,在现有的合作开发商的基础上,将合作模型进一步升级。陈伟健也表示,合作开发可以分散公司的投资风险,在今年上半年的新增土储中,权益与并表的比例大概都是50%,希望到年底时,确保总体的少数股东权益不会有特别大的增加,权益比例也能控制在50%左右。

对于接下来的第二批集中供地,黄仙枝认为,如果能够把土地价格降下来,会对公司利润空间的提升有好处。

(责任编辑:王永超)
正荣地产九成销售额来自一二线城市 毛利率跌破20%
来源:中新经纬2021-08-24 11:01:46
8月22日,正荣地产发布了2021年中期业绩公告,并于23日上午召开发布会。
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

房企早八点

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved