8月22日，正荣地产发布了2021年中期业绩公告，并于23日上午召开发布会。今年上半年，正荣地产的合约销售、营收和盈利等多个指标都保持了增长态势，合约销售额更是同比大涨47%。从中期业绩公告可以看出，销售业绩涨幅较快，与其项目主要布局在长三角、海峡西岸等经济发展前景较好的区域有关。

不过，在2021上半年，正荣地产剔除预收账款的资产负债率微幅下降至72.4%，仍略超“三条红线”的监管要求，维持黄档。在其他几个利润指标上行的同时，毛利增长缓慢，毛利率小幅下滑，跌破了20%。

销售业绩完成度超50%

今年年初，正荣地产在2020年实现合约销售1419.01亿元基础上，将2021年的合约销售目标定在1500亿元，同比增长5.71%。这是既2020年实现合约销售额增长8.57%后，公司第二次将全年销售额增速定在个位数。

在外界看来，从正荣地产2020年披露出的数据看，今年实现这一低增长目标并无多少悬念。果然，根据2021年中期业绩公告，上半年累计实现合约销售金额823亿元，同比增长47%，完成了年度目标的54.9%。

数据还显示，今年上半年，正荣地产合约销售面积大幅增长约36.2%，合约平均售价也从2020年上半年的约15321元/平方米，增加至2021年上半年的16534元/平方米。平均售价提高，主要是售价较高的建筑面积占总合约建筑面积的份额增加所致。

在房地产调控政策频出的情况下，正荣地产的销售能有47%的增长，除了与2020年上半年的基数较低(注：2020上半年合约销售额负增长)有关以外，也与其布局城市等级和区域密不可分。

中期业绩公告显示，正荣地产长期深耕一、二线城市，2021上半年的销售额91%来自于一、二线城市，其中，二线城市更是重中之重，占比达到86.7%。而从区域划分来看，长三角占比57%，海峡西岸区域占比25%，是主要的贡献区域。

一般而言，房企下半年的销售业绩会好于上半年，在上半年完成40%或50%的业绩情况下，达成全年销售目标的可能性很大。在23日上午召开的中期业绩发布会上，正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示，从9月份开始，公司还会有比较多的新盘陆续推出，管理层对完成全年销售目标非常有信心。

偏低的毛利率

中期业绩公告披露，2021年上半年，正荣地产实现营业收入约160.11亿元，同比增长10.1%；净利润约15.04亿元，同比增长18.0%；母公司拥有人应占溢利约11.66亿元，同比增长33.1%。

根据测算，正荣地产今年上半年的净利润率达到了9.4%，较去年同期提高了0.6个百分点。

不过，正荣地产在毛利和毛利率上表现有些羸弱。2021年上半年，正荣地产实现毛利约30.51亿元，比去年同期的29.54亿元仅增长约3.3%；毛利率为19.1%，比去年同期的20.3%轻微下降1.2个百分点。

据克而瑞研究中心数据，2020年66家行业典型上市房企的毛利率、净利率的中位数分别约为24.3%、10%。正荣地产在这两个指标上的表现不及行业。

自2020年“三道红线”监管要求落地以来，房企负债情况成了外界关注的话题。数据显示，截至2021年6月30日，正荣地产的净负债率为57.2%，较2020年底下降7.5个百分点；剔除预收账款的资产负债率为72.4%，相比上年末下降4.2个百分点；现金对短债比2.2倍，基本持平。

上述三项指标上，剔除预收账款的资产负债率仍高于监管要求的70%，公司继续维持黄档。正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上表示，公司力争今年年底将该指标降至70%以内，实现三条红线全部达标。

值得一提的是，在业绩会上，正荣地产主动披露了表外负债情况。截至2021年上半年，正荣地产表外负债约为31亿元，表外货币资金约为24亿元，外表净负债约为7亿元。对此，贝壳研究院认为，这是行业内首家主动披露表外负债的房企。该研究院称，一直以来，具有隐性债务属性的表外负债，是行业较大的风险隐患，正荣地产主动披露其表外债务行为，有利于监管机构对房企全面债务风险的评估。

新增土储成本增加明显

作为深耕一二线城市的房企，22城集中供地政策对正荣地产的影响可想而知。为此，正荣专门成立供地领导小组，研究拿地机会。

业绩会上，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝称，“三条红线”、集中供地政策对整个地产行业的影响非常大，就第一批集中供地而言，热点城市的土地价格还是在往上走，企业的利润率会下降一些。

黄仙枝接着说，正荣地产要平衡土储与开发的关系，保持土储规模满足未来2-3年的开发需要，这样也减少资金占有成本。同时，要加强公司的核心能力建设，包括提升产品力、投资能力、经营能力、服务水平、人才竞争能力等。他还称，一个是降低风险，另一个是加强核心能力建设，核心能力建设提升后，规模扩张就是很快的事情，利润率也会有提升空间。

2021年上半年，正荣地产拿地较为积极，共计新增24块土地，土储建筑面积356万平方米，权益地价146.79亿元，平均成本约9161元/平方米。新增土储中的90%都位于一二线城市，其中，长三角、海峡西岸及珠三角分别占到33%、28%及24%。

对比过往数据，正荣地产新增土储的平均成本增加明显。2020上半年、2020全年，正荣新增土储的平均成本分别约为5883元/平方米、6616元/平方米，当前的9161元/平方米，分别较上述两个时期增加了55.72%、38.47%。

为了应对不断提高的地价和不可预知的经营风险，合作拿地、联合开发逐渐成为行业的主流形式之一，正荣亦不断加强与其他房企的合作。刘伟亮表示，正荣地产会主动寻找和公司理念相仿的开发商，在合作前端，就会在开发想法和产品定位上加强互动，在现有的合作开发商的基础上，将合作模型进一步升级。陈伟健也表示，合作开发可以分散公司的投资风险，在今年上半年的新增土储中，权益与并表的比例大概都是50%，希望到年底时，确保总体的少数股东权益不会有特别大的增加，权益比例也能控制在50%左右。

对于接下来的第二批集中供地，黄仙枝认为，如果能够把土地价格降下来，会对公司利润空间的提升有好处。