最近，有粉丝在后台提问：“刚卖掉了城东“老破小”，凑了100多万，想置换个大户型，需求是附近生活配套要齐，最好能有个不错的学区。江北核心区合适？还是仙林湖？”

首付100多万，首次置换户型100+㎡是基本考量，三房两卫是标配。估算下，楼盘均价大概在3.3万/㎡左右，江北核心区与仙林湖都符合预算标准。很多人纠结的问题在于，究竟是选择相信江北核心区未来10年的发展，还是配套成熟、生态宜居的仙林湖？两者未来价值空间如何？

下面，针对该买房人的实际需求，速递菌会从生态、交通、人文、商业、医疗以及地价等五个方面来进行比对、分析。

NO. 1｜壹

城市人有“感官依赖”，入老城小巷，久闻而不知其闹。但每每流连于山水间，眼睛、鼻子、耳朵都会如沐春风。而且对于多数改善来说，欲望都相当立体，既要收获林木青葱的自然体验，也要几脚油门就能体验城市繁华。

先看看仙林湖板块。

仙林，山水城林布局向来令人向往。尤其是十余年间发展，仙林湖板块的城建投入可谓是南京造城史上罕有的“投资密度”，堪称“10平方公里城市资源精华区”。

生态层面：仙林湖公园、羊山公园、九乡河生态公园、南雍山、锦鲤山等丰富的景观资源，绿化覆盖率高达65%，空气质量稳居全市前列。（数据来源栖霞视点）
人文层面：拥有全省15%的高等教育资源——南京大学、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京中医药大学等约16所高等学府，近20万在校师生；K12基础教育（即幼儿园至高中阶段）不断扩容——建成、在建、规划的公办学校达到21所，包括11所幼儿园、6所小学以及4所中学。（数据来源南京日报）
交通层面：规划地铁S5号线，计划2025年通车；地铁2号线与4号线环伺，直达龙江、新街口；仙林大道可通达仙林中心、马群；玄武大道快速通达全城。
商业层面：万达茂、仙林金鹰、亚东商业广场、仙鹤新天地等已运营；未来还有羊山湖风情街（在建）、苏宁仙林广场（在建）、可一书店（在建）、华侨城欢乐谷（在建）、荔枝广场（在建）等商业体环伺。
医疗层面：泰康仙林鼓楼医院仙林分院、江苏省中医院仙林分院（在建）、规划为养老用地的仙林G09地块。

（区位图 点击查看大图）

再对比当前江北核心区的情况。

江北核心区是江北新区关注极高的板块，背靠老山、南面长江，规划标准高，土地大量留白，未来有想象空间。

生态层面：被总长约7.5公里的江北新区青龙绿带贯穿，连接长江与老山的生态绿廊，中间串联起5座公园；滨江以南，临近绿水湾湿地公园，总面积约17.23平方公里。（内容来源南京日报）
人文层面：南京一中江北分校（9年制）、南京一中附属实验小学（在建）、健康城小学（在建）、绿地幼儿园、小学（在建）。
交通层面：地铁10号线已运营；规划有地铁4号线二期、11号线、13号线、15号线；长江隧道、扬子江隧道等多条过江隧道；长江五桥已合拢。
商业层面：江北新金融中心一期，预计2023年建成；江北虹悦城，预计2021年运营；华润万象汇预计2020年底开业；万达广场（已经签约）。
医疗层面：鼓楼医院江北国际分院已运营；规划有南京红瑞糖尿病国际专科医院中心、大众健康科创中心、省老年康复医院等。

综上来看，从板块成熟度看，仙林湖板块明显更胜一筹，各项配套齐备，并且还在完善中。从仙林湖区域的客群来看，很多源于精准购买，包括仙林高校和金中自己老师的孩子，加上浓厚的人文资源，这里已构成了一个强大的教育环境。这对于想要一个优质教育、居住环境的改善来说比较合适。

当然，江北核心区的整体定位与规划利好可谓是“高大上”，十三五战略规划的重心，未来的江北主城。但大多数配套仍在建，业内人士判断其发展周期可能要10年以上。

其实，从各小区的夜间亮灯率，也可以看出不同板块的宜居程度。据不完全统计，江北核心区交付2-5年的小区亮灯率在20-45%不等，个别小区能达到80%左右。至于仙林湖板块，以金地湖城艺境、新城香悦澜山、高科荣境等小区一带为例，多数住宅楼栋夜间都是灯火通明，业主入住率颇高。

NO. 2｜贰

楼市三年一个小周期，南京楼市最近3年多来，这波行情貌似并未冷过。从2016年-2019年，江北核心区与仙林湖新房价格变动浮动是差不多的，都从2.1-2.9万/㎡上涨到3万/㎡+。

无独有偶，两大板块的地价也于今年同步刷新。今年上半年，江北核心区地价两度刷新，目前楼面价已至23385元/㎡，这也是目前江北的最高地价。仙林湖的地王同样易主。5月20日，仙林湖G16地块共吸引世茂、旭辉、高科、路劲、大名城、中海、绿地、保利等30余家房企报名，历经52轮刷新区域地价，最终成交地价27142元/㎡，比前期地王贵了2000元/㎡+。可见开发商对该板块未来前景的看好，而且开发商终归是以营利为目的，成本很大程度上会影响价格。

另外，江北核心区与仙林湖两大板块关注度高涨的原因，与二手房市场不无关系。尤其是，仙林湖板块内的金地湖城艺境、高科荣境等小区相较于去年涨价约3000元/㎡，涨幅明显。南大和园去年甚至成交了一套住宅，单价高达约51985元/㎡。

（图源：链家）

链家数据显示，目前，该板块二手房成交价格在3.5万-4.5万/㎡左右。今年以来仙林板块二手房带看次数持续增长，近一周房源带看量高达283次，最近3个月天内成交房源82套。相比较，可能受挂出的房源量限制，江北核心区近一周带看量只有38套，成交量也不高。

（图源：链家）

这些迹象都在“暗示”，仙林湖板块目前在售楼盘可能是区域市场为数不多的让利。但是板块房源供应向来稀缺，仅有与仙林湖公园直线距离仅约1公里的红盘水沐雍荣府在售。值得一提的是，项目即将再次加推，上市楼栋位置极佳！爆款户型再度来袭！

（效果图）

NO. 3｜叁

水沐雍荣府预计8月中下旬加推3栋住宅，户型建面约112㎡-137㎡。项目案场仍有前期推售的少量建面约89㎡户型在售，总价约280万起。从项目公开售楼处开始，关注度一直颇高，公开当天到访客户就突破千组，接连几次开盘也是一路飘红。

（鸟瞰图）

此次加推的户型建面约112㎡-137㎡，三房两卫到四房两卫，全龄段户型配置。从前期上市量看，建面约112㎡户型去化最快，市场接受度极高。三室两厅两卫，适合三口之家。三开间朝南，采光充足；U型厨房，全飘窗设计，功能性强；主卧套房设计，衣帽间预留较大空间，女主人的“心头爱”；两卫设计，年轻家庭最爱，老人来帮带孩子，居住很方便。该户型最大的亮点在于南向通长阳台，市面上这一设计大多出现在130㎡+户型中。

▲户型装配示意图

建面约137㎡户型，四房两厅两卫，适合三代同堂与二胎家庭。功能区划分与112㎡类似，可看做升级版。动静分区，且生活动线合理，公卫距离其余功能区都不远；一间独立的书房，也尽显改善尺度，是家里男主人的私人“天地”。

▲户型装配示意图

综上，目前江北核心区各项配套都比较薄弱，大多数买房人出于投资购买。从开盘现场得知，很多人买房后还是选择住主城的房子里。较长的开发周期以及新房价格突破3万/㎡+，也使得溢价空间远不及前几年高。

伴随着地价上涨以及二手房普遍3.5万/㎡+，仙林湖板块也不乏有投资客入驻。更多的改善选择仙林湖板块，还是出于生活进阶的需求，配套醇熟、景观与人文资源丰富的仙林湖适合自住的同时，当做未来再次置换的“筹码”也是足够的。