7月30日，商业地产服务商仲量联行在北京发布了2019年《北京商业地产投资白皮书》(以下简称《白皮书》)，分析了在目前北京的政策环境下，北京商业投资市场的现状和发展空间。

根据仲量联行的研究结果表明，办公楼市场仍是最热门的投资选项。目前，从全世界来看，北京优质办公物业的收益率位于4%-4.5%区间，高于新加坡、旧金山、巴黎、纽约、东京等城市。

（图：来自于仲量联行）

仲量联行认为，在政策引导下，供给侧收紧的市场环境不断推高核心资产的稀缺性及价值，因此核心资产持有者缺乏出售意愿。尤其是当卖家出售后，再次购得此类资产的可能性极低，导致市场上鲜有核心资产成交。

《白皮书》数据显示，近十年核心资产的交易仅占北京大宗市场成交总数的13％。其次，长久以来买卖双方的价格预期差异也是限制北京核心资产成交的重要因素。 

同时，《白皮书》指出，虽然北京的政策环境限制了成熟区域的改造类投资机会，但由于核心项目稀缺，增值改造型资产仍然具有不可替代的巨大潜力。

例如，2014年，基汇资本以56亿元人民币的价格收购盈科中心综合体项目，并将项目中空置多年的零售面积(7.5万平方米)改为办公用途。改造完成后，盈科中心以约100亿元人民币的价格再次被转手，总价在近五年间几乎翻倍。

仲量联行华北区研究部总监米阳指出：“物业改造为投资者提供了通过收购非核心资产进入核心办公楼市场的机会。随着新政策的出台，未来许多改造类资产的投资方向可能会从改为办公用途转向改为科创中心。在北京市场中，快速成长的科技公司将是此类项目的主要需求来源，定制化改造可能成为新的市场热点。”

在新兴区域投资方面，《白皮书》指出，在政策驱动下，望京等区域快速发展成熟，使市场对其他坐拥政策扶持的区域充满信心。由于北京规划优先发展北京城市副中心和丽泽金融区，预计这两个区域将在短期内成为全市最热门的投资增长点。

“向外部区域转移需求的城市发展战略并不会对核心市场造成威胁，反而可以帮助中心区域释放出经济结构升级所需的空间，并为城市的周边地区提供增长的机会，从整体上优化北京的城市布局和资源配置。”仲量联行华北区投资部总监王刚说。