这场交易才是楼市回暖“风向标”!

来源:中国网地产 2019-03-28 09:07:46

近期,南京楼市迎来一轮“小阳春”。沉寂许久的土地市场也将于本周五(3月29日)迎来今年首场拍卖,涉及城北、城南、城东、江宁等7幅地块,其中主城区域迈皋桥G01、西善桥G02两幅涉宅地块备受关注。

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城北二手房卖不动,全靠学区带?

上周城北区域纯新盘——星河天赋首开,毛坯均价近39000元/㎡,首批142套房源当天便宣告售罄。迈皋桥G01地块作为是本次出让的唯一纯宅地,自然也吸引不少眼球,总出让面积9万方,距离地铁1号线迈皋桥地铁站1.5公里左右,周边小区较多,基本配套成熟,生活氛围较为浓厚。

NO.2019G01地块

栖霞区迈皋桥街道合班村288号地块

四至:西临逸文路、北临迈尧西路、东临北苑东路、南临熙湲路

总用地面积:146618.14㎡

出让面积:90424.47㎡

土地性质:二类居住用地

容积率:1.01≤R≤2.6

限高:50m≤H≤80m

起拍总价:41.3亿元

起拍楼面价:17567元/㎡

最高限价58.7亿元

最高楼面限价24968元/㎡

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(迈皋桥G01地块位置)

出让条件:

(1)该地块须配建建筑面积不小于11756平方米的人才房(含租赁住房),由竞得人建成后无偿移交南京安居集团。

(2)地块内规划住宅建筑高度不得低于50米,商业裙房不受此限。

(3)地块范围内须配建的小学由市土地储备中心出资委托南京安居集团,根据教育主管部门提出的要求进行建设,建设费用须经第三方审计机构确认,由南京安居集团与市土地储备中心结算。

(4)该地块装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于50%,住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

从区域总体规划、容积率以及限高情况来看,地块也将建设高层住宅产品。地块较为平整,面积适中,已有多家房企有意拿下该幅地块。

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栖霞G53地块(楼面价:19955元/㎡)位于G01地块西侧,目前项目工地正在建设之中,项目规划建设8栋高层住宅,要求现房销售;地块南侧一街之隔即为星叶瑜憬湾,项目高层毛坯房源已售罄,前期均价2.6--2.8万元/㎡。目前还有毛坯洋房在售,因为是4至6层低密度产品,价格相较高层房源有一定提高,均价3.5万元/㎡。

区域内多家楼盘已陆续交付项目,如星叶瑜憬湾、保利朗诗蔚蓝、嘉华嘉誉山等项目,这些项目多数以刚需、刚改房源为主。区域内二手房整体均价在2.6万元/㎡左右。

据附近链家门店的中介介绍,由于是老城区,没有新的规划等利好,区域二手房成交量主要依靠学区带动,如:成贤街小学分校——立贤小学(隶属玄武区)由于近两年成绩不错,学区内的老小区价格上涨至3.2万元/㎡。而网板路北侧的栖霞区,由于没有突出的学区优势,二手房交易呈现趋冷的态势。

值得注意的是,G01地块的西南角,也规划了一所30班小学,总用地27170㎡,目前还未建设,这所规划的小学大概率将是G01地块的学区,如果可以引进名校资源,也将提振城北栖霞片区的价值。

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规划小学效果图

整个城北去年仅成功出让了两幅地块,均位于新玄武板块,分别是去年五月底出让的商住混合用地:星河G16地块、北京电子城G17地块。而迈皋桥(栖霞区范围内)断供许久,即将迎来“新货”解渴。

02

价格堪比河西南?西善桥多家纯新盘即将首开

随着南站板块房源的陆续收官,两桥区域(铁心桥--西善桥区域)逐渐成为城南楼市的供货主力。

西善桥G02地块便位于原圣戈班玻璃厂内,秦淮新河南侧,宁芜公路、宁芜铁路东侧,与河西南板块一河之隔,距离最近的地铁站——S3号线天保站约2公里。

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从现场看G02地块较为规则、平整,靠近岱山安置房片区,周边聚集了齐修北苑、明尚东苑等多个保障房楼盘,社区底商较为发达。地块以居住和商业功能为主,或将提升区域的商业、居住的品质。

NO.2019G02地块

雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南C2、C3地块

四至:北临沿山路、南临吴山路、东临檀山路、西临柏山西路

总用地面积:89461.91㎡

出让面积:地上67389.32㎡;地下7494.93㎡

土地性质:二类居住用地、商业用地、幼托用地

综合容积率:2.5

起拍总价:22.3亿元

起拍楼面价:13237元/㎡

最高限价:32.3亿元

最高楼面限价:19172元/㎡

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(西善桥G02地块位置)

出让条件:

(1)A、B分区地上一层及负一层须由竞得人自持不低于各个楼层建筑面积的50%,且自持总建筑面积不得小于10000平方米,剩余建筑面积可分割销售,但须统一经营管理。

(2)C分区内商业建筑面积不得超过该地块地上总建筑面积的10%。

(3)D分区规划用途为幼托用地,由雨花台区政府负责出资并建设,所对应土地按划拨方式供应。

(4)E分区地表为公园绿地,出让范围为地下空间,仅可建设地下停车库及商业用房,地下所建商业用房须由竞得人自持不低于50%,自持部分房产不得销售、不得转让。

(5)地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

2016年以来,大城南板块(含南站、两桥、板桥等)共成交10幅住宅用地,成交楼面价在8882--29093元/㎡之间,有3幅现房销售地块,其中,位于贾西的中海城南公馆上月首开洋房房源,开盘1小时左右便宣告售罄,销许均价约3.4--3.9万元/㎡也成为春节之后南京第一家“破限价盘”。城南纯新盘绿城云栖玫瑰园预计今年上半年入市,放风毛坯4万/㎡。

此外,两桥区域去年拍出三幅地,分别为电建G18(案名:电建洺悦华府),楼面价17919元/㎡;招商G30(案名:和峰南岸),楼面价14164元/㎡;龙湖G41(龙湖天钜),楼面价13993元/㎡。在价格方面,这3家楼盘价格预期均为成品3—3.5万/㎡左右,买房成本接近河西南与南站,3盘都将在上半年迎来首秀。

值得注意的是,电建洺悦华府与G02地块仅仅一墙之隔,项目现场正在建设,从施工进度来看,整体仍然处于挖地基的状态,但售楼处已经初具雏形。据置业顾问透露,售楼处将在3月底4月初公开,最快4月底首开。项目共规划12栋高层住宅,主力建面约89、113㎡,整体定位更偏刚需、刚改,均价不超过3.5万/㎡左右。

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电建洺悦华府效果图

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电建洺悦华府建面约113㎡户型图

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电建洺悦华府建面约89㎡户型图

目前河西作为南京置业最火的板块,置业门槛极高。距离河西南一河之隔的西善桥区域,随着大规模土地出让,众多品牌房企的进驻,未来也将成为买房人置业的重要选项。

据不完全统计,2019年以来,全国已有超20座城市调控政策放松,“日光”、“涨价”、“限价取消”等字眼开始频繁出现在各地媒体报道中,南京自然不例外,“日光盘”数量上升,部分热盘还一度突破区域的房价天花板。但是,楼市是否真的“回暖”,还要看土地市场的转变。

去年南京土地市场流拍、地价跳水等情况时有发生,今年是否还将延续去年土地市场的“理性基调”?楼市究竟是局部好转,还是整体回暖?2019首场的土拍将成楼市的“风向标”,城北、城南两幅优质涉宅地届时花落谁家,让我们拭目以待吧!

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