近期，南京楼市迎来一轮“小阳春”。沉寂许久的土地市场也将于本周五（3月29日）迎来今年首场拍卖，涉及城北、城南、城东、江宁等7幅地块，其中主城区域迈皋桥G01、西善桥G02两幅涉宅地块备受关注。

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城北二手房卖不动，全靠学区带？

上周城北区域纯新盘——星河天赋首开，毛坯均价近39000元/㎡，首批142套房源当天便宣告售罄。迈皋桥G01地块作为是本次出让的唯一纯宅地，自然也吸引不少眼球，总出让面积9万方，距离地铁1号线迈皋桥地铁站1.5公里左右，周边小区较多，基本配套成熟，生活氛围较为浓厚。

NO.2019G01地块

栖霞区迈皋桥街道合班村288号地块

四至：西临逸文路、北临迈尧西路、东临北苑东路、南临熙湲路

总用地面积：146618.14㎡

出让面积：90424.47㎡

土地性质：二类居住用地

容积率：1.01≤R≤2.6

限高：50m≤H≤80m

起拍总价：41.3亿元

起拍楼面价：17567元/㎡

最高限价58.7亿元

最高楼面限价24968元/㎡

（迈皋桥G01地块位置）

出让条件：

（1）该地块须配建建筑面积不小于11756平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交南京安居集团。

（2）地块内规划住宅建筑高度不得低于50米，商业裙房不受此限。

（3）地块范围内须配建的小学由市土地储备中心出资委托南京安居集团，根据教育主管部门提出的要求进行建设，建设费用须经第三方审计机构确认，由南京安居集团与市土地储备中心结算。

（4）该地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

从区域总体规划、容积率以及限高情况来看，地块也将建设高层住宅产品。地块较为平整，面积适中，已有多家房企有意拿下该幅地块。

栖霞G53地块（楼面价：19955元/㎡）位于G01地块西侧，目前项目工地正在建设之中，项目规划建设8栋高层住宅，要求现房销售；地块南侧一街之隔即为星叶瑜憬湾，项目高层毛坯房源已售罄，前期均价2.6--2.8万元/㎡。目前还有毛坯洋房在售，因为是4至6层低密度产品，价格相较高层房源有一定提高，均价3.5万元/㎡。

区域内多家楼盘已陆续交付项目，如星叶瑜憬湾、保利朗诗蔚蓝、嘉华嘉誉山等项目，这些项目多数以刚需、刚改房源为主。区域内二手房整体均价在2.6万元/㎡左右。

据附近链家门店的中介介绍，由于是老城区，没有新的规划等利好，区域二手房成交量主要依靠学区带动，如：成贤街小学分校——立贤小学（隶属玄武区）由于近两年成绩不错，学区内的老小区价格上涨至3.2万元/㎡。而网板路北侧的栖霞区，由于没有突出的学区优势，二手房交易呈现趋冷的态势。

值得注意的是，G01地块的西南角，也规划了一所30班小学，总用地27170㎡，目前还未建设，这所规划的小学大概率将是G01地块的学区，如果可以引进名校资源，也将提振城北栖霞片区的价值。

规划小学效果图

整个城北去年仅成功出让了两幅地块，均位于新玄武板块，分别是去年五月底出让的商住混合用地：星河G16地块、北京电子城G17地块。而迈皋桥（栖霞区范围内）断供许久，即将迎来“新货”解渴。

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价格堪比河西南？西善桥多家纯新盘即将首开

随着南站板块房源的陆续收官，两桥区域（铁心桥--西善桥区域）逐渐成为城南楼市的供货主力。

西善桥G02地块便位于原圣戈班玻璃厂内，秦淮新河南侧，宁芜公路、宁芜铁路东侧，与河西南板块一河之隔，距离最近的地铁站——S3号线天保站约2公里。

从现场看G02地块较为规则、平整，靠近岱山安置房片区，周边聚集了齐修北苑、明尚东苑等多个保障房楼盘，社区底商较为发达。地块以居住和商业功能为主，或将提升区域的商业、居住的品质。

NO.2019G02地块

雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南C2、C3地块

四至：北临沿山路、南临吴山路、东临檀山路、西临柏山西路

总用地面积：89461.91㎡

出让面积：地上67389.32㎡；地下7494.93㎡

土地性质：二类居住用地、商业用地、幼托用地

综合容积率：2.5

起拍总价：22.3亿元

起拍楼面价：13237元/㎡

最高限价：32.3亿元

最高楼面限价：19172元/㎡

（西善桥G02地块位置）

出让条件：

（1）A、B分区地上一层及负一层须由竞得人自持不低于各个楼层建筑面积的50%，且自持总建筑面积不得小于10000平方米，剩余建筑面积可分割销售，但须统一经营管理。

（2）C分区内商业建筑面积不得超过该地块地上总建筑面积的10%。

（3）D分区规划用途为幼托用地，由雨花台区政府负责出资并建设，所对应土地按划拨方式供应。

（4）E分区地表为公园绿地，出让范围为地下空间，仅可建设地下停车库及商业用房，地下所建商业用房须由竞得人自持不低于50%，自持部分房产不得销售、不得转让。

（5）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

2016年以来，大城南板块（含南站、两桥、板桥等）共成交10幅住宅用地，成交楼面价在8882--29093元/㎡之间，有3幅现房销售地块，其中，位于贾西的中海城南公馆上月首开洋房房源，开盘1小时左右便宣告售罄，销许均价约3.4--3.9万元/㎡也成为春节之后南京第一家“破限价盘”。城南纯新盘绿城云栖玫瑰园预计今年上半年入市，放风毛坯4万/㎡。

此外，两桥区域去年拍出三幅地，分别为电建G18（案名：电建洺悦华府），楼面价17919元/㎡；招商G30（案名：和峰南岸），楼面价14164元/㎡；龙湖G41（龙湖天钜），楼面价13993元/㎡。在价格方面，这3家楼盘价格预期均为成品3—3.5万/㎡左右，买房成本接近河西南与南站，3盘都将在上半年迎来首秀。

值得注意的是，电建洺悦华府与G02地块仅仅一墙之隔，项目现场正在建设，从施工进度来看，整体仍然处于挖地基的状态，但售楼处已经初具雏形。据置业顾问透露，售楼处将在3月底4月初公开，最快4月底首开。项目共规划12栋高层住宅，主力建面约89、113㎡，整体定位更偏刚需、刚改，均价不超过3.5万/㎡左右。

电建洺悦华府效果图

电建洺悦华府建面约113㎡户型图

电建洺悦华府建面约89㎡户型图

目前河西作为南京置业最火的板块，置业门槛极高。距离河西南一河之隔的西善桥区域，随着大规模土地出让，众多品牌房企的进驻，未来也将成为买房人置业的重要选项。

据不完全统计，2019年以来，全国已有超20座城市调控政策放松，“日光”、“涨价”、“限价取消”等字眼开始频繁出现在各地媒体报道中，南京自然不例外，“日光盘”数量上升，部分热盘还一度突破区域的房价天花板。但是，楼市是否真的“回暖”，还要看土地市场的转变。

去年南京土地市场流拍、地价跳水等情况时有发生，今年是否还将延续去年土地市场的“理性基调”？楼市究竟是局部好转，还是整体回暖？2019首场的土拍将成楼市的“风向标”，城北、城南两幅优质涉宅地届时花落谁家，让我们拭目以待吧！