压力

12月房企将偿还266亿信用债

事实上，从2018年四季度以来，房企信用债(包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、资产支持证券、次级债等品种)的到期兑付数量就开始增多，月均偿还量都保持在30只以上。

据wind统计数据显示，2018年12月1日到12月31日，共有32只房地产企业信用债到期，偿还量266.25亿元，去年同期是82.66亿元;算上提前兑付以及回售部分是65只，总的偿还量是439.99亿元，去年同期为170亿元。

而2019年全年，房企将迎来偿债高峰。记者查询wind数据获悉，2018年-2022年，房企到期需要偿还的信用债规模分别为2095亿元、3765亿元、3936亿元、6776亿元、2343亿元，2017年仅为736亿元，也就是说，2019-2021年，是房企偿债的高峰期。

具体来看，2019年，共有445只信用债到期，到期偿还金额3765亿元。

记者从wind获悉，截至12月5日，泰禾于2019年到期的债券和中期票据有四只，总的发行规模为80亿元;万科于2019年到期的债券主要是今年发行的7只超短期融资债券，共140亿元;旭辉在2019年初有一只债券需要还，发行规模为27.9亿港元的可转债。富力地产于2018年12月以及2019年到期的债券主要是2018年发行的多期短期融资券，总的发行规模是51.7亿元。

值得关注的是，富力地产在今年12月份成功发行的40亿元公司债主要用于2019年到期回售部分，共96亿元公司债，回售日均在2019年1月份。事实上，为了增加流动性缓解资金压力，富力地产今年还启动股权类再融资，发行不超过约8.06亿股新H股。

还有花样年，wind统计数据显示，于2019年到期的债券共有5只，发行规模为8.4亿美元和16亿元人民币。今年年初，花样年就曾发行多期美元票据和债券，为集团若干现有债务再融资。

不过，今年9月5日，国际信贷评级机构标普确认，将花样年的展望从稳定调整为负面，同时确认其“B”的长期主体信用评级，确认其无偿还优先无抵押美元债券“B”的长期债项评级。

评级下调的主要原因是，预计未来12至24个月该公司杠杆率不太可能实质性好转，包括美元优先债在内的大量债务即将到期，使之面临越来越高的再融资风险。

方正证券分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。

风险

4只债券兑付违约

债务兑付迎来高峰期，企业债务违约也随之增加。Wind统计数据显示，截至12月5日，2014年共发生6只债券兑付违约，涉及金额13.4亿元，2015年25只，涉及金额115.19亿元，2016年56只，涉及金额393.77亿元，2017年35只，涉及金额337.49亿元，2018年增加到102只，涉及金额1020.44亿元。

对于房地产行业来说，亦是如此，Wind统计数据显示，2014-2017年，基本无房企债券兑付违约，但是，2018年以来，已经有4只债券到期兑付出现违约，涉及两家房企，包括中弘股份、华业资本等。

其中，中弘股份因为深陷债务违约，已经被强制退市，截至11月30日，中弘股份累计逾期债务本息升至94.36亿元，全部为各类借款。华业资本10月8日发布公告称，公司“17华业资本CP001”应于2018年10月13日(此日为节假日，顺延至10月15日)兑付，由于公司流动性紧张，本期债券本息偿付存在不确定性风险。不仅债券违约，华业资本也遭遇信托融资方的追责，华业资本11月9日晚间公告称，公司及子公司西藏华烁近日收到北京市第三中院发来的《执行通知书》，大业信托向法院强制申请执行公司及西藏华烁向其支付欠款、利息及相关违约金，案件金额合计19.92亿元。

在业内人士看来，对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，债务兑付压力更大。

同策研究院总监张宏伟表示，从今年3季度到明年3季度，是房企债券兑付压力较大的时间段，有的房企资金链表现得比较紧张，希望通过借新还旧，用中长期债务置换掉短期债务，但是大的政策环境并未改变，借新还旧只能解决个别企业的燃眉之急，不能解决根本问题。“这轮债务兑付高峰中，过去扩张速度较快、杠杆用得较足的中型房企将受到很大影响，诸如浙江房企、闽系房企等。”