ABS融资成“新宠”

近期，不少房企尝试ABS融资，发行ABS的房企增多且成功率增加。

例如，新希望地产首单购房ABS成功发行，利率仅5.7%，创17年以来民企最低利率纪录;世茂股份拟发行35亿元CMBS，以物业租赁收益权等资产产生的现金流作为支撑，发行期限不超过21年。

除了常见的购房尾款证券化外，阳光城更是尝试以应收账款为基础资产进行融资。12月4日晚间，阳光城发布公告称，公司拟与山东省国际信托股份有限公司、融博泰商业保理(上海)有限公司合作，以公司及下属子公司的房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。每一期融资存续期间不超过12个月。短短半个月，阳光城两次借道应收账款融资，加上此前拟发行规模50亿元，拟融资规模已达到70亿元。

综合目前的融资案例，房企是以购房尾款、应收账款、租赁收益等资产产生的现金流为支撑，通过此类ABS融资的利率处于中高等水平。

“ABS融资资金周期短、资金补充作用明显，相对而言，发行成本较高，是一种利弊都非常明显的方式。”江瀚称。

据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约3200亿，占比77%。而地产企业ABS融资类型近年来出现的一个重要变化是供应链保理、购房尾款这两种现时债权类ABS占比持续提升，这也反映出当前投资者对现时债权类ABS的偏好。

房玲认为：“资产证券化现在是热门方向，政策上也比较支持，应收账款资产证券化，提前利用了未来的现金流，是现下房企密切关注的融资方式。”

永续债“重出江湖”

在各种融资渠道中，曾经淡出江湖的永续债再次重现身影。

11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，近日，该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司100亿元永续中期票据注册。

一向稳健的保利也选择了永续债这样“亦正亦邪”的融资工具。

永续债曾经因为恒大被广泛普及。恒大曾因通过永续债大规模融资实现规模的跨越式增长，同时也遭受着高风险的质疑。去年6月30日，恒大完成了全部永续债的赎回工作，共计1129.4亿元。

据了解，永续票据，也叫无期票据，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。实际操作中，永续债在发行时会附加赎回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。这也被称为“2+N”模式，也即是银行在合同上第三年起设置高息。

因为永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益，所以上市房企一度青睐此融资方式，但是如果不能在一定期限内还清，则面临着递增的高息压力。

事实上，更多的房企也在尝试发行永续债。据不完全统计，除了保利，中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等也于近期纷纷加入永续债的发行大军，发行总额约达56亿元。

房玲认为：“只要能融到资，现阶段企业是各种融资渠道都尝试，所以房企融资呈现多元化的特点。而永续债既能融到钱，又能降低负债，在风险可控的情况下是具备吸引力的。”

“永续债虽然相当于债券中的股票，具有融资和降负债的双重优势，但是发行永续债需要更高的企业条件，变现能力相对较差，一般是大的房企发行加上回购等条件，在一定期限里赎回。”江瀚评价称。

用途

发新债是为偿还旧债

据同策研究院监测，11月份，融资的上市房企既包括碧桂园、恒大、绿地等龙头房企，也有龙湖、华夏幸福、富力等大中型房企，还有龙光、花样年、华远、时代中国等中小型房企。

记者发现，在资金用途中，不少房企发新债专用于偿还旧债。12月3日，富力地产2018年公司债券(第一期)发行，规模40亿元。据了解，该笔债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿付富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。11月28日，金地公告称，已完成2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行，主要用于偿还2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。11月20日，龙光地产公告称，当日完成发行的24.9亿元首期境内公司债券，将用作偿还发行人债务。

还有中国恒大，11月19日公告称，间接全资附属公司景程有限公司增发10亿美元于2020年到期的11%优先票据，所得款项主要为现有离岸债务再融资。11月13日，证监会核准华夏幸福向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。

借新还旧虽然是房企融资的常用操作手段，但是如此集中且专门用于偿还旧债，值得关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一波借新还旧与债务兑付高峰有关，房企在2016年曾集中发债，周期一般是3年，差不多到2019年是偿债高峰期。