围绕“房住不炒”的定位，不断深入的房地产调控已经持续了两年多的时间。据不完全统计，今年上半年各地出台的调控政策累计约200次。到了下半年，房地产调控也没有任何松懈的迹象。在政策面、现金流的压力之下，房企们纷纷加快推盘频次。记者发现，有一批面积段较大、瞄准了高端改善客群的项目即将上市。曾经是刚需重镇的“两江”区域，都迎来了多个叠墅类改善产品，令买房人应接不暇。

两江板块叠墅、洋房竞争加剧

以江北新区为例，自高价地项目保利云禧首开以来，该区域的叠墅时代便悄然启幕。面积段为125—240平方米的金地悦风华，主推140—220平方米叠墅产品的银城颐居悦见山，包含洋房、叠拼、退台类双拼产品的金隅紫京叠院，无一例外都是大户型的改善项目，其中不少都选用了近来较为流行的新中式风格。根据此前开盘的数据显示，保利云禧首批房源销许均价约为29000元/平方米，但是，有不少下叠产品的单价已经超过了35000元/平方米，计算下来总价不菲。

与江北板块较为相似的是，今年下半年以来，江宁区域也聚集了一批以叠墅、洋房产品为主的新项目，竞争颇为激烈。单单在九龙湖上秦淮板块就聚集了五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉铂悦源墅、碧桂园泊云间等高端楼盘。江宁大学城区域内也迎来了五矿澜悦方山等叠墅房源。以葛洲坝融创紫郡府为例，据悉该项目将在四季度首开，推出120套叠墅产品，面积几乎都在200平方米以上。

高端产品齐现，市场能够快速“消化”吗？据网尚研究机构数据显示，今年一二手市场都出现了一定的下滑。从产品销售面积段来看,江宁刚需需求仍较为明显，90平方米以下的户型占比比较高，前10个月成交的户型占比50%，100平方米以上户型成交量占到了45%。从二手房销售的数据上看，江宁区域也是以中小户型的刚需需求为主， 60—90平方米的中小户型备受市场青睐，占比40%，120平方米以上的改善户型占比仅在13%，由此可见改善客群并不多。专家表示，从改善需求的来看，新房置业门槛是逐年提高的。

产品断层

或导致区域人口导入变缓

在近期举办的上秦淮板块高峰论坛上，有专家预测，由于短时期内叠墅产品频出，产品面积较大且出现了同质化的现象，对于开发商而言，销售压力倍增。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华解释：“这一波项目的拿地价格普遍较高，在这种情况下，多数房企都选择开发改善类型的产品，而非面向中低收入者的刚需产品。这其中不排除存在结构性的错位，因为市场上更需要的可能是小面积段产品，而正在提供的却是改善类甚至是高端改善的产品。”吴翔华坦言，这种现象会导致区域内人口导入缓慢，人才会被其他板块分流。另外，有些房企认为建造改善产品空间更大，但大家都在做“高端”，同质化倾向严重，同样会面临激烈的竞争以及成倍加大的风险。房企们唯有将产品价值凸显出来，打造区域内具有不可替代性、不可复制性的好项目，靠产品力才能起到一定的销售推动作用。

不过，专家也表示，这主要是行业短期内的“矛盾”，从中长期看，产品消费升级、改善需求升级会成为主流。“这个时期往往适合置换改善，卖旧买新，因为买卖的差价低，同时货源很充足。消费者可以货比三家，以比较低的价位买到比较好的产品。”吴翔华说道。

据悉，年关将至，在融资收紧、回款压力增大等情况下，四季度房企们将继续加大货量供应。专家指出，这对于购房者而言无疑是一个利好消息，可以增大选择面。