头部房企应对策略：谋定后动寻找机会

头部房企的做法往往对行业有着很好的示范作用。

在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”后，万科总裁、首席执行官祝九胜在2018年度中期业绩会上也谈到了对市场的一些看法。他认为，把“过快”两个字去掉，表明了政府调控管理这个市场决心非常大。“针对重点城市有一些具体调控措施。这些措施对整个行业长期发展、建立房地产市场长效机制来说都是非常有好处的。”

万科对这个行业的态度仍然是乐观的。祝九胜表示，“这个行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大。城镇化的进程依然没有完成。租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机才刚刚到来。人们在衣食住行或者在整个城市里面关于空间、关于不动产各种服务需求还是非常大。所以我们对整个市场，对于我们自己的业务前景还是有一个基本的信心。”

万科其实是最早提出“白银时代”的房企，因而其如今围绕客户同步发展和与城市同步发展两条主线开展服务，业务版图遍及商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

为了适应新的业务需求，万科近年一直在推进“五位一体”的变革。万科执行副总裁孙嘉指出，如果还是延续传统组织模式、激励机制来要求职业经理人，很难在新时期这么多新业务里面打造出优秀的业绩。因此，在提出城市配套服务商战略不久，万科内部开始正式提出事业合伙人机制。

以万科深圳公司为例，深圳公司目前进入多个业务场景，其组织模式围绕多个业务变成城市公司，有相关多元业务。在这个机制下，破除了从总经理、副总经理、助理总经理、总监、部门经理等一层层传统金字塔层级式管理架构，变成相对扁平化去中心管理模式。

再看央企中海地产，其对市场的变化更为敏感。中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国认为，“‘坚决遏制房价上涨’的表述不同以往，显示了中央在控制房价方面的决心。目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重。”

颜建国进一步指出，下半年调控仍会继续趋紧，资金也仍偏紧。因而，市场会更加谨慎，消费者也会观望。“从目前调控结构来看，房地产供给侧改革将继续推进，商品房市场总量增长将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓。从今年土地供应结构来看，很多商品住宅用地都配套安排了保障房、人才房、长租公寓等，所以如果未来商品房在整个房地产市场总量保持不变或者微涨情况下，随着多主体供应、多渠道保障供应的力度加大，商品房市场比例会逐步缩小。”

至于投资策略，颜建国指出，中海会用谨慎的态度对待投资。在区域方面，中海仍会聚焦一二线城市，包括特别有活力的，人口有增长，产业在成长的新兴城市，主要围绕传统的一二线作为主战场，希望把目前布局的60多个城市做深做透，可以保证未来三到五年市场份额的增长，成长性也足够。

颜建国认为，目前政策处于高度多变期，随时可能出来下一步新的政策，这个时点谨慎投资是很需要的。土地市场下半年可能有一些更好的机会出现，理由是今年第三季度比第二季度甚至去年，一些重点城市的土地拍卖市场有所降温。

“我们宁可错失一些机会，也不想投错几块地。所以下半年我们也在积极寻找机会，正常情况下相信还是会有一些更好的机会出现，但是这种机会什么时候是最佳点很难判定，我们认为要保持高度敬畏之心，采取更加审慎态度。”颜建国指出。