今年“中考季”，房企业绩普遍飘红。综合房企已发布的财报数据可见，房企盈利水平普遍向好，高梯队企业获得土地和信贷等资源明显倾斜。

但与业绩大相径庭的是，房地产板块在资本市场的表现一路下挫，上半年的房地产指数跌幅为28.89%，创造了新低，地产股市值蒸发万亿元。

对此，相关业内人士向《每日经济新闻》记者表示，在楼市调控背景下，上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况，这些因素间接导致了房企财报公布后却出现了股价下滑的情况。

同时，7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位，也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中，不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。

下半场生存法则：现金为王安全至上

2018年上半年，多家企业销售表现良好，如新城、世茂等多家企业都完成了年度目标50%以上。

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌告诉《每日经济新闻》记者，目前大中城市、西部地区的供求矛盾仍然不平衡，2016年~2017年房地产市场的表现普遍非常好。

安居客首席分析师张波则表示，“因为涉及到结转问题，财务反应有一定滞后性，业绩只代表过往。”

但吴建斌也告诉记者，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致目前投资额和应收款剧增、借贷比例高居不下的现实情况。

然而进入2018年，政策调控等各种影响市场的因素层出不穷。就当前的政策环境而言，建立房地产的长效机制依然是重点工作。

“这一波房地产股价的波动，原因就是市场背景和市场预期。”张波直言，房企的生存空间被逐渐压缩，目前市场对房地产的预期比较悲观。整个下半年，房地产股受到波及会比较大，可能出现部分回调和波动性调整，但整体向下的趋势较难改变。

不过吴建斌依然乐观，其表示，房地产过去的几项动力，比如城镇化、地方政府对财政的需求方面、人们对美好生活的需求方面、房地产增值保值的功能，以及金融对房地产的支持等因素没有变。而目前房企的销售业绩都都不错，需求仍然是旺盛的。只要房子能推出来，就可以卖出去。

吴建斌表示，重新回归到重视现金流管理是当下最重要的事，“房地产企业说来说去就是现金流管理，我们的高周转也是为了现金流管理。”他表示，大房企采取的主要态度有三个方面：一是暂停买地，二是现金为王，三是静候机会。

办法总比困难多，中小房企为了生存，绞尽脑汁想战术。一是寻找适合自己的安全垫、观望；二是放低条件，加盟大企业；三是抓紧卖资产，落袋为安；四是期待找大企业代建、代销；五是谋求上市，获得发展空间。

张波告诉《每日经济新闻》记者，从国家调控层面，整个基调是“坚决遏制房价上涨”。对于房企来说，要做的就是走量抛货，预期承担资金成本不如通过周转方式来回笼现金流。

而高周转则是化解风险最根本的方式。不过吴建斌强调，高周转并不是缩短工期，并不是降低品质，而是很快地通过销售把钱收回来，然后用这个钱把原来买地的钱付清，并用更多的钱推动工程建设。吴建斌还表示，房企还是要买地，土储是房企的核心竞争力。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，房企需要进行战略布局、人力资源、财力投放、销售策略、土地拓展的全面调整，有收有放。比如，在调控严厉的一二线城市收缩战线、减少投资、加速去化、回笼资金。在调控相对宽松、市场比较稳定的二线核心城市，需求充足，供应偏少，可以继续布局、寻机拿地、扩大投资、扩充团队、扩展市场。在部分经济、人口、收入、区位等条件较好的三四线城市，房价、地价上涨接近峰顶，需求转向改善且有所下降，未来成长性已然不足，在这些城市的布局可以适当放缓，销售应当加快。

未来两年内，棚改货币化安置面积将见顶回落，缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续，预计未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。直接结果是去库存的趋势在收紧，因此三四线城市的土地溢价会降低。

从并购方面来说，整个市场并购越来越多。如融创收购海航，这种大型房企兼并中小房企的趋势下半年会越来越明显。另一个趋势是，大型综合企业未来去地产化，剥离地产业务加速。