莱坊:2018年联合办公空间的需求将有所增加

来源:中国网地产 2018-01-10 09:36:14

2018年1月9日,莱坊发表对亚太地区10个市场的2017年回顾与2018年展望。 

亚太地区
Nicholas Holt,莱坊亚太区研究部主管 

住宅地产:对亚太地区主流住宅市场而言,2017年是相对平稳的一年,一些去年表现强劲的市场,房价增长有所放缓。最引人注目的中国和澳大利亚市场有所降温,原因包括对抵押贷款的限制、新增供应量巨大以及中国出台更严格的限购措施。同样,印度继续受废钞令以及商品和服务税(GST)改革的影响,今年大部分时间市场都在调整。 

购房负担能力仍然是影响亚太地区主要城市的重要问题,政策和市场均对此作出了回应。在政策方面,一些市场出台了重大房屋建设方案,而新西兰对外国买家实施了限制措施;同时,亚太地区一些主要城市的开发商已做出回应,纷纷开发更小的户型。 

2018年的前景积极而趋于平稳,由于利率上升且取消限制措施的可能性较低,许多市场价格上涨空间有限。然而,亚太地区部分市场情绪将更为高涨:受集体销售市场火爆的推动,2018年新加坡将出现更强劲的发展态势;马尼拉对公寓的需求保持强劲;随着过去16个月的政策、监管和税收改革逐渐发生作用,印度住宅市场可能开始从沉睡中苏醒。 

商业地产:2017年由于经济增长高于预期,亚太地区商业地产市场欣欣向荣。写字楼和物流市场尤为活跃,联合办公空间和技术公司对写字楼的需求有所增长,线上零售对物流市场的需求旺盛。由于电子商务的发展,许多市场的传统零售模式继续受到挑战,尤其是二手零售业务,必须进行重新定位以适应新的市场行情。                               在投资端,由于对中国境外房地产投资资本实施了更严格的控制,削弱了全球主要门户城市的投资交易。而“一带一路”的势头不断壮大,在东南亚、东欧和中东市场开辟了另一条重要投资渠道。此外,预计2017年区域投资总额*将高于2016年,2017年前三个季度的交易额达到5,400亿美元,比2016年同期增长31%。韩国、新加坡和香港市场尤为活跃,韩国诱人的收益率和活跃的租户引起了国际投资者更多的关注。

展望2018年,投资者将倍加关注中国是否会放宽对外投资的限制。另一个里程碑是2018年印度将引入首个房地产信托投资基金(REIT),以提高房地产行业的透明度和流动性。

鉴于大量资金仍希望投资房地产领域,预计2018年许多地区和各类资源(包括主权财富基金和私人资本)将继续积极搜寻交易机会。未来12个月,物流资产以及基本面强劲、增长动力足的写字楼市场需求将进一步增长,最引人关注的市场是中国、澳大利亚和新加坡。

*资料来源:Real Capital Analytics关于亚太市场的研究 

澳大利亚
Michelle Ciesielski,澳大利亚研究部董事

住宅地产:尽管2017年澳大利亚东海岸主流市场住宅价格的增长有所放缓,但优质住宅市场继续吸引富裕人口资本的流入。有关高净值人士移民的最新数据也出现了相似的趋势,印证了人们日益渴望居住在澳大利亚,而现有市场和新增供应市场供应有限,远不能满足人们对优质地产的巨大需求。

随着新南威尔士州实施立法变革,鼓励目前尚未充分发挥潜力的建筑物进行升级改造,预计2018年集体分契式房产的销量将进一步增加。这项改革为共管地权物业的业主提供了出手项目的新方式,征得至少75%的业主同意后,允许业主集体出售或重建分契式综合体。这次改革将推动大悉尼区许多高潜力地块的开发。

商业地产:2017年联合办公空间的趋势持续增长。莱坊研究部的报告显示,2017年8月联合办公空间总数为309个,2013年至2017年增长了297%。联合办公空间遍布澳大利亚6个首府城市,占地193,190平方米,占写字楼总存量的0.6%,墨尔本占联合办公空间总量的近50%,悉尼紧随其后占38%。2018年科技、广告、媒体和信息(TAMI)领域与中小企业(SME)租户将继续推动联合办公空间的需求增长。预计未来两年,由于悉尼和墨尔本写字楼净供应量极低,空置率下降,将会导致核心商圈和次核心商圈写字楼租金上涨。 

柬埔寨
Ross Wheble,莱坊柬埔寨全国经理

住宅地产:今年,为满足行业长期可持续发展的需求,开发商逐渐减少面向外国投资者的高端公寓项目,增加面向国内市场的经济型公寓。金边的生活成本目前高于邻国,随着2018年大量公寓项目完工,租金面临下跌的压力,投资者的租金回报率也会下降,也使金边的生活成本更具竞争力。

商业地产:2017年,零售仍是柬埔寨最具活力的行业,还引入数种全新零售业态,包括集装箱市场。在平均人口年龄如此低的情况下,新零售模式的成功,促进了柬埔寨零售业和消费者消费习惯的转变。我认为,随着柬埔寨旅游业进一步发展,国际酒店经营者和当地开发商之间将签署越来越多的谅解备忘录。过去,柬埔寨一直被视为著名的背包客目的地,现在也开始吸引高支出游客,逐步迈向价值链上游,这将对所有行业产生连锁效应。 

大中华区

中国香港

纪言迅,莱坊大中华区研究及咨询部门主管

住宅地产:香港的豪华住宅市场位列全球第二位,仅次于摩纳哥。尽管课税繁重,但今年中国内地资本仍大举进军香港市场。2018年,香港将至少经历三到四次美元加息,地方抵押贷款利率和市场需求将受到影响。

商业地产:过去5年,香港一直位居莱坊“摩天大楼指数”之首,且未出现需求下滑的迹象。2018年,随着科技类和中小型电子商务公司不断扩展业务,联合办公空间将占据香港写字楼市场的更多份额。

中国内地

纪言迅,莱坊大中华区研究及咨询部门主管

住宅地产:中国内地的房地产降温措施已初现成效,主要城市的房价增长放缓或下降,库存水平也有所下降。同时,政府将大力发展租房市场。

商业地产:今年,中国政府对资本外流和境外房地产投资实施了严格的管控措施,对全球一些门户市场产生了重大影响。在国内,两种趋势仍将延续:大型零售商走上在线平台,电子商务进军实体零售。

中国台湾

黄舒卫,瑞普莱坊研究部副董事 

住宅地产:今年,中国台湾的房价出现企稳迹象,但交易数量仅为2011年奢侈品税出台前的50%。2018年,创纪录的低抵押贷款利率以及对贷款价值比(LTV)的放宽将使市场逐步反弹。 

商业地产:台湾当局继续对保险公司和外国投资实行资本控制并征收新税。投资者仍在观望,自用需求支撑着市场。台北写字楼市场的新供给将使优质写字楼的租金提高3%至5%,而土地市场将表现良好。 

印度
Samantak Das博士,莱坊印度首席经济学家兼国家研究部董事 

住宅地产:2017年推行经济适用房的举措初见成效。政府对经济适用房采取了一系列激励措施,开发商也提供了一定数量的项目。2018年在政府政策的支持下,周边地区的经济适用房将继续蓬勃发展。然而,即使在房价较高的城市地区,通过减少户型面积(公寓配置),降低交易规模(房屋价值),也将提高购房者的负担能力。 

商业地产:联合办公空间的发展势头越来越猛,不仅数量有所增加,而且越来越多的参与者进入办公空间服务领域,将提升该领域欠佳的服务质量。2018年,由于优质租赁写字楼资产供应减少,加上收益率降至历史低点,投资者将考虑零售和仓储等其他领域。另一方面,写字楼租户将迫切需要签署定制项目开发协议。 

印度尼西亚
Hasan Pamudji,莱坊印度尼西亚专业咨询部高级副董事 

住宅地产:随着政府不断改善公共交通网络,包括快速轻轨铁路(LRT)和大众捷运系统(MRT),预计主要增长将集中于多用途开发项目,其中许多新建项目将选址交通沿线。城市新增开发项目将越来越靠近公共交通路线。雅加达边缘居民区的一体化工程,将与即将建成的公共交通网络汇合(如高速列车、轻轨列车和收费公路)。 

商业地产:在科技和互联网发展的推动下,商业写字楼联合办公空间将呈增长趋势。随着互联网在线业务的快速发展,仓储物流空间将快速增长。这些新领域将稳步发展并影响市场整体趋势。

 

马来西亚
王美珍,莱坊马来西亚研究与咨询部执行董事 

住宅地产:住房负担能力仍是马来西亚的关键问题,尤其是在首都和主要城市。自2010年起,房价一直呈上升趋势,增速持续高于收入增速,而目前的平均房价已超出大多数马来西亚人的可承受范围。加上2012年后出台的一系列抑制房地产市场过度投机的降温措施,销量持续下滑。为了解决销量和收入下降的问题,许多开发商将重心转向经济适用房市场。政府在2018年预算中增加了投入,以解决中低收入阶层生活成本上升的问题以及对经济适用房的需求。 

最近高于100万马币的公寓和酒店式公寓等4个房地产市场遇冷,2018年这些领域将为富有挑战性的豪华住宅市场带来转机。开发商将重新评估市场形势,对拟开发项目进行重新审查和规划,可能进一步推迟房地产的上市时间。预计市场会推出更多小户型,单位定价更低(<100万马币),但是未来这类户型可能会供过于求。 

商业地产:2017年7月17日起,双溪毛糯-加影线 (SBK)地铁(MRT 1号线)全线开通(包括1期和2期路线)。该线路与现有的LRT和KTM线路共同改善了大巴生谷地区的交通状况,在轨道交通沿线已有和拟建的分散地点将对办公空间有很大需求。即将建成的国际金融贸易区——敦拉萨国际贸易中心(TRX)的开发和基础设施建设将重振吉隆坡市的写字楼需求。TRX MRT站是SBK线和即将建成的MRT 2号线(双溪毛糯至士曼丹站至加影站(SSP)线)之间的两个换乘站之一。通过提升优质办公空间和交通基础设施、提供受过多语言教育的劳动力以及低于其他国家的经商成本,吉隆坡提供了可与其他西方国家和地区市场相媲美的商机。 

随着技术不断演变,灵活工作的文化不断传播,服务式办公室和联合办公空间变得越来越受欢迎。由于数字经济发展机构(MDEC)推出有力的政府倡议,以及马来西亚数字孵化中心和马来西亚科技企业家计划(MTEP)的启动,预计各个行业对服务式办公室和联合办公空间的需求都将有所增长,如科技初创企业和中小企业。大巴生谷地区联合办公空间将成为全球企业的扩张目的地以及当地运营商的首选。 

新加坡
陈姳潓,莱坊新加坡研究与咨询部门主管 

住宅地产:2017年5月起,新加坡的集体销售市场热度迅速上升,共达成25笔集体销售交易,销售额达79亿新元。过去两个季度,未售出库存仅为17,500套,创历史新低,房地产开发商争相补充土地储备,使价格高于预期,进一步加剧了投资销售的波动。由于地价走高,新加坡私人住宅价格预计将持续回升,可能会逐渐使政府过去四年试图将房价下调11%的努力落空。预计到2018年第四季度,私人住宅的价格涨幅将在3%到7%之间。 

商业地产:写字楼市场再次恢复信心,凯德集团以20.94亿新元的价格收购亚洲广场第二大厦(Asia Square Tower 2),这笔大额交易再次印证了投资者对写字楼地产前景充满信心。 

2018年随着办公空间需求的快速演变,新的商业运营和参与方式层出不穷,特别是根据任务划分工作区域(ABW)的灵活办公空间,将驱动写字楼地产市场加速发展。预计ABW将成为未来的主要工作场所战略,不仅是科技行业的选择,而且适用于所有希望在灵活和激励人心的工作环境中促进知识共享、协作、员工健康和生产力的机构。 

2018年新加坡政府将继续绘制转型蓝图,现有区域的复兴计划对提升新加坡形象和未来发展至关重要,因此可能被提上日程。 

泰国

Lalita Siriboon,莱坊泰国估价与咨询经理 

住宅地产:国内开发商与外国投资者、开发商之间的合作不断增长,推动了海外需求。2017年更多亚洲投资者来泰国购买公寓,以获得资本收益或用作租赁投资。过去几年,中国大陆买家数量大幅增长。由于中国房地产市场的限制措施使更多中国内地买家将注意力转向海外,这一趋势或将延续。 

公共交通路线的扩展将继续支持曼谷的城市化,尤其是BTS青绿色延线(Mo Chit–Kukot和Bearing–Samrong)、MRT蓝色延线 (Charansanitwong-Petchkasem)、MRT橘色线(Rama 9–Ramkamhaeng) 和SRT深红色线 (Bang Sue–Rangsit)范围内的地区。 

商业地产:由于一些社区购物中心投资失败阻碍了新项目的开发,曼谷社区购物中心的供应增长明显放缓。根据我们商业团队的调查,由于租户不断迁出,社区购物中心的出租率持续下降。为了吸引交易量和增加收入,开发商会继续将主要精力投入多用途开发项目,其中商业空间是核心组成部分。


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