尽管我国城市化率跨过了50%大关，人口集聚度却不够。因此，新一轮住房制度改革，首先要让2.7亿城市常住外来人口逐步落户城市，并享有等同于户籍居民的公共服务，这就要求在市民化的同时，各级政府要加大公共服务供给规模和均等化力度。

本周的中央政治局会议，具有重要的“时间节点”意义，除了为即将召开的中央经济工作会议定调，也是为国家“十三五”规划开局谋划，更是为时隔37年之后再次召开国家城市工作会议“打前站”。三重“指向”刚好统筹了我国在短期、中期和长期内的经济发展战略，即短期要保持经济增长在合理区间、中期全面建成小康社会、长期内以新型城镇化夯实内需增长。

房地产作为国民经济基础产业、先导产业、民生产业，自然贯穿于短期、中期和长期经济发展战略中。短期看，加速楼市“去库存”是保持经济增长在合理区间的应有之义；中期看，全面建成小康是“十三五”经济社会发展的目标，而通过住房等公共服务均等化、外来人口“市民化”来加速推进“供给侧”改革，则是分享改革红利、实现小康的重要途径；长期看，城市化率达到50%以后，城市化要挥别“土地城市化”、“半城市化”，走向提高城市集聚能力、构建内需驱动的新阶段。

今年以来，楼市库存高压警报不断升级，对火爆了10多年的房地产开发投资、新开工和土地市场形成骤然降温的效应，这对于稳定固定资产投资、平滑“去产能”、避免系统性金融风险的冲击，已构成了短期内的最大不确定风险。因此，近期国家领导人连续对“去库存”做出重要指示。同时，在11月中央财经领导小组会议上，针对加强“供给侧”改革部署了四项措施，其中就包括化解楼市库存。

这意味着，楼市“去库存”并非像以往一样，在“需求端”刺激可化解，而是要在“供给端”释放要素活力、释放有效住房需求，途径就是通过户籍制度改革，提高外来人口“市民化”比例，将新市民纳入城市社会保障、住房政策的范畴，降低新市民城镇化的成本。目前，城镇化率达到53%、城镇户籍居民人均住房面积达到35平方米，过去10多年基于户籍居民“房改”带来的住房需求高潮已过。

由此，基于刺激购房需求为主的楼市政策和制度，也到了需要彻底革新的时候了，这就是本次中央政治局会议提出的“推进以满足新市民为出发点的住房制度改革”，也是“十三五”规划建议提出的“深化住房制度改革”。新住房制度下，住房需求的主体是外来常住人口，解决住房需求的途径是“供给侧”改革，而非需求侧刺激，如实现外来人口“市民化”、降低购房成本；市政设施建设要与住房供应同步推进，而并不是单纯的“造城”。

继1998年房改之后，重提住房制度改革，是我国城市化和经济增长进入转折点倒逼所致。本世纪以来，我国GDP能以平均10.7%的超高速增长，入世红利叠加住房市场化红利，驱动由制造业、房地产、基建为主的固定资产投资年平均25%左右的增长是主因，表象就是城镇化率以年均1.5个百分点快速增长。而在上世纪50至70年代的西方国家快速城镇化时期，城镇化率年均增长仅0.6个百分点。