不过，由于2012年以来我国劳动人口每年减少200至300万，加上外来人群仅作为生产要素存在，城市政府不对外来人口提供公共服务，劳动力成本快速上升，出口导向的制造业优势开始减退；同时，城镇户籍居民基本住房需求满足后，房地产高增长结束，也就无法消化过剩的制造业产能；此外，制造业和房地产下滑，地方政府供给基础设施也越来越力不从心。

因此，“十三五”及未来，我国经济增长“下台阶”，城镇化增速下降是必然的。按国际经验，城镇化增速放缓必然伴随经济增速“下台阶”。日本城市化平均增速从1946至1973年的1%降到1974至1983年的0.32%，经济增速也相应从9.4%降至3.7%；德国城市化平均增速从1950至1969年的1%降到1970至1979年的0.16%，经济增速也从7.9%降到3.1%；韩国城市化平均增速从1953-1995年的1.3%降到1996-2008年的0.25%，经济增速也从8%降到4.6%。

城市化放缓伴随经济增速“下台阶”，事实上是第二产业增加值占GDP的比重下降，但同时，第三产业增加值占GDP的比重全面提升，现代服务业成为未来经济增长的新动力。后者是在城市化率达到50%以后，人口和产业在城市集聚，推动产业转型和升级的结果。因此，即便经济增速“下台阶”，但增长质量更高了。

不过，尽管我国城市化率跨过了50%大关，人口集聚度却不够，这突出表现在已经去城市就业的外来人口始终无法在城市集聚，因为这些人群难以落户城市，无法享受城市公共服务，加上长期作为低廉生产要素存在，无力支付“自我城市化”的成本。因此，即便交通通信、文教娱乐、医疗保健等现代服务业已崭露头角，但因体量弱小无法填补传统产业“去产能”留下的空白。

提高城市的集聚程度，关键就是要让外来人口能够像户籍人口一样，享受城市的公共服务。因此，新一轮住房制度改革，首先要让2.7亿城市常住外来人口逐步落户城市，并享有等同于户籍居民的公共服务，这就要求在市民化的同时，各级政府要加大公共服务供给规模和均等化力度。外来人口安定下来以后，衣食住行的需求接踵而来，基于支付能力以及过往对城市的巨大贡献，他们享有公平住房权，应该被纳入住房保障的范畴，政府要帮助他们实现“住有所居”，比如公积金政策要覆盖到新市民、降低新市民购房首付比例、加大对外来人口购房的货币补贴，这是新一轮住房制度改革要考虑的内容。

（作者李宇嘉 系深圳市房地产研究中心高级研究员）

（来源：上海证券报）