原标题：胡志刚：三中全会将政府调控之手还给市场

回顾过去十年，市场在政府调控之下颠簸前行，尤其是房地产市场在“一时收一时放”的调控之下经历了几次过山车式的折腾，房价却上涨之势没有得到改变。

2003-2012年：全国住宅均价整体涨幅145%，其中，北京、上海、广州、深圳、杭州5城市商品房价格平均涨幅达到220%，北京涨幅最高，为259%。针对房地产征收的五大税收也在十年时间上涨1022%，房地产依旧“疯狂”。十年前，京沪中等收入家庭，可独立购买一套住宅，新参加工作的大学生付了首付款再借助按揭也可购买一小套住宅。但现在，动辄几百万的房价，使得中低收入家庭都只能望房兴叹。房市调控始终没有达到人们期待的效果。

国人盼望已久的三中全会终于召开并提出：宏观调控要全面正确履行政府职能。我们必须用三中全会精神反思十年调控，通过总结教训，完善法律制度，规范政府行为。

1.房地产市场调控为何总是屡调屡涨？

根本的原因就是我们的政府在治理国家、管理国家的过程中，运用的始终是运动式治国的惯性思维，而且这种运动式思维已经深入各级领导的灵魂深处，嘴上讲要放权，要尊重经济规律，但遇到具体问题，自觉不自觉地就伸出强权之手。

一系列运动式调控，不仅破坏了市场正常的运行轨道，而且“误伤”一片。政府的干预打破了市场的供需调节机制，加大了市场供需之间的不平衡，导致一二线城市房源紧张、三四线城市库存积压的“冰火两重天”现象。“要把错装在政府身上的手换成市场的手”，李克强的这句话道出了市场的心声。今年以来中央反复强调房地产业必须建立长效发展机制，而这正是当下民众的期盼。如果不改变这种运动式调控的方式，不把调控之手交还给市场，不以法律制度和经济手段替代行政调控，房地产就无法免遭运动式的折腾，房地产市场就不得安宁！

2.健全房地产法律制度是当务之急

要正确履行政府职能，当务之急是要从健全房地产法制。前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，而相关的立法举步不前，错失了建立依法管窥市场的法律制度体系的最佳机遇期。我们的政府权力过大，过分依恋发号施令，习惯于人治，偏好干预市场，限制流通，封死价格，并超出财力许可，大建没有准入和退出机制做保障的保障房。遇有问题则高举令牌，用问责约谈纠正偏轨行为，用简单的方法应对复杂的问题，以为这样做简便易行成本低，效率高。其结果是由于没有游戏规则，“对人不对事”，导致法不制众，乱象丛生，限制了市场配置资源，限制了市场自由竞争，限制了优胜劣汰，限制了市场化的活力。

解决这些问题的首要前提是通过立法，建立房地产法律制度体系，依法规范政府的权力与职责，规范政府行为与市场运行的边界，依法用金融、税收等手段调节市场管理市场，“对事不对人”，让房地产业在法制的轨道上平稳运行几十年甚至上百年。为此，必须通过立法程序，制定《住宅法》(函盖住房保障)，修订《城市房地产管理法》、《规划法》、《土地管理法》、《行政法》、《环境保护法》、《征地拆迁办法》以及与房地产相关的财政、税收、金融、价格、建筑、装饰、建材、等方面的法律制度以及规范政府行为的法律制度，确立与政府管理房地产有关的基本原则，以此规范政府管窥房地产市场的行政行为。