我认为具有标志意义的重大变革，大家知道在前十年或者二十年，我们更多的一些城市主打的是经营城市，这跟运营城市是大为不同的。首先我们看，经营城市，也就是说政府控制和主导了资源配置的线路，所以大家注意到，正是在经营城市的大旗之下，经营城市的主导权在政府手上，而运营城市就要更加充分的发挥市场在资源配置当中的决策作用。我想在这个方面，我们将给予运营城市更大的期待。

第二个方面，经营城市的主体，是由政府指定的，或者是政府的代表，往往是一些具有政府背景的国有企业。所以不是完全适应市场的应对机制。运营城市，它的主体是市场竞争的结果，他要更加注重市场化的运营。

第三个方面，我想经营城市，主要是聚焦在土地和资源，在这个方面，围绕着这个主题做了一些调研，很多城市无一例外的把经营的聚焦点放在土地上，甚至有一些城市，到现在无地可卖了。

那么经营城市要统筹城市的有形资产和无形资产，要用资本的理念，资本的方式，资本的力量来运营，要通过城市资源，资产的资本化实现价值和效率最大化。所以我为什么看重城市运营的理念，我认为这是一个市场经济成熟的标志。也是城市发展的一个重要的阶段。

所以，我们说千万不要小看城市运营的理念，改革的三十年，在城市发展中最大的进步就是我们从经营城市走向了运营城市。发展到今天，随着我们全面深化改革，要重塑政府和市场的关系，要确立在资源和配置当中的决定性的作用，我想为我们更好的来运营城市提供了更大的空间。

我们也看到了一大批城市运营商应运而生，在城市的建设和发展过程中，发挥着重要的作用。所以我说我们的转型发展，城市经济是首当其冲，城市运营商要走在更前面，是城市经济发展的排头兵，所以在这个意义上讲，我们真正迎来了城市运营商的时代。

在这个大背景下，我们城市了城市运营和城市运营商。

我想讲的第二层意思，整个城市运营，现在面临的一些困惑。我也在调研当中发现这样的一些现象，虽然我们的城市运营理念是很好的，但是我们也面临这样那样的问题，我梳理了一下，有几个方面值得我们关注。一个就是我们面临着体制机制的问题，我们改革还在路上，全面深化改革还在积极进行当中，一个有利于城市运营的这样的体制、机制，还没有建立完善起来，尽管你有很多的理念，但是由于体制机制的不完善，客观上制约了我们城市运营的健康发展。特别是民营资本为主的城市运营商如何公平参与竞争和有效运营，仍然面临着许多的体制机制的障碍，这是一个随着改革深化不断解决的任务和问题。在这个方面，在座的各位比我体会的更深刻。

第二个方面的困惑，城市运营从自身来看，我们存在着路径单一、方式简单，成本过高和同质化严重的问题。大家可以看到，很多城市你搞综合体，我也搞综合体，我看到一个较大的镇子也搞出了一个商业综合体，前不久就这样的话题，我做了一些调研，看到一些城市，同在一个城市搞了若干个类似的综合体。多数处在运营比较艰难的微利或者赔本的状态。

虽然我们有好的理念，我们运营商在路径、方式以及运营的过程中战略方面还是存在着这样、那样一些值得我们深入研究的问题。甚至有的城市运营商，仍然没有摆脱拿地盖楼这样的模式，这是我们客观面对的。