“学区房”买卖纠纷多 法官提示：买卖房屋迁户口 迟延履行需担责

经济日报-中国经济网北京7月19日讯（记者李万祥）对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事。购房人不仅希望能够顺利实现产权过户的目的，还希望购买到的房屋足够“干净”，也就是不存在他人的户口登记。如果对房屋的情况缺乏了解、合同条款又约定不明的话，很容易因为户口迁移的问题产生纠纷。

记者7月19日从北京市第三中级人民法院了解到，2015年至2017年，该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件，关于房屋的性质，不仅涉及普通房屋，也涉及学区房；关于户口的性质，不仅涉及出卖人家庭的户口，还涉及到案外人的户口。

二手房屋的买卖大多都经由中介机构提供服务。在中介机构提供的格式合同中，大多都会对户口迁出的时间和违约金进行约定。法官提醒市民，在签订房屋买卖合同之前，出卖人一定要谨慎查明房屋上是否存在户口登记，如果存在，应当及时履行迁出的义务，否则会因为违反合同约定而承担赔偿责任。

“我们对涉案房屋所处区域进行梳理，涉及学区房买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等种种原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女的入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。”北京市第三中级人民法院民一庭庭长齐晓丹说。

学区房的购买目的较为明显，就是为了子女上学使用，且该类房屋的销售价也高于普通房屋。如果出卖人未及时迁出户口，将导致购买方的子女无法正常使用入学指标，且将有可能为此承担大额的违约赔偿。

在北京市第三中级人民法院二审审理的赵某诉李某房屋买卖合同纠纷中，赵某在买卖房屋之初就告诉了李某购买房屋是为了解决孩子上学问题，合同约定了“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。后来，李某未按时迁出户口，导致赵某子女的入学目的无法实现，法院依法判决李某依照合同约定支付违约金。

“学区房的户口性质较为特殊，与一般房屋买卖相比，此类房屋中的户籍情况对于购买人的利益影响巨大，且时常影响到合同目的实现。”北京市第三中级人民法院法官孙京说，如果出卖人未及时履行迁移户口义务，其给购买人造成的损失也是巨大，故需特别注意义务的履行时间。

据了解，涉及学区房的房屋买卖合同有时虽然已经进入诉讼程序，但学区房指标并未被占用，购买人为了让出卖人按照约定迁出户口才提起诉讼。

如何避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用？对此，法官建议，买受人如果要求继续履行合同，可以在诉讼过程中及时申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。房屋的出卖人如果明知学区房的指标使用对购买人造成重要影响仍占用，则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。

法官建议，户籍管理部门尽快建立各类落户渠道和政策统筹机制，分类完善落户标准和政策，严格规范户口审批管理，研究“户随人走”的户口迁出政策，避免在房屋买卖过程中出现因政策原因所致无法处理的持续违约情形。此外，房地产中介协会及管理机构应尽快制定有关房屋买卖迁户问题的行业操作规范，明确房地产交易居间方在审核交易房屋户口情况方面的义务，出台列有户口迁移保证金的规范性合同范本等，规范房地产交易市场。