《财报在线》第二期:房企将转精细化 未来仅存“大而强”

来源:中国网地产 2018-07-17 13:47:56

2018年已经过半,房地产也已进入下半场。在2017年财报披露季落下帷幕两个月后,2018年半年报季即将在夏日炎炎的七月中开场。


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艾堂明:房企未来转向精细化 “回A”越来越难


2018年5月15日,摩根士丹利资本国际指数(MSCI)公布:234只A股被纳入MSCI指数体系。其中银行个股20只,市值占比31.47%;非银金融个股30只,市值占比13.04%;房地产个股13只,市值占比3.80%。


资深财经评论员艾堂明对此现象做出了分析,“金融、地产板块市值占比比较大,纳入的成分较多。尽管被纳入MSCI名单是一件好事,但是金融股和地产股在境外市场中并不稀缺,盲目地买进有可能达不到预期。”


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艾堂明认为,现阶段房地产板块的股票,尤其是龙头房企的股票没有出现大幅度移动,同时地产板块股票的估值偏低。“房地产板块带有很强的区域属性,不能用统一的标准判断,”艾堂明说,“长远来看,龙头房企股票将起到主导作用,因为它们的行业地位与业绩有明显优势。”


对于未来房企的发展方向,艾堂明预测,房企简单粗暴的拿地卖房子模式将逐渐退出主流,未来越来越多的房企会转向精细化经营。同时,一些房企已经开始尝试从“赚快钱”转向“赚慢钱”,转向长线投资——即房企主营业务外的多元化业务。“房地产企业多元化是大势所趋,在大调控背景下,房企手中花不出去的现金需要多元的投资窗口。”艾堂明说道,“房地产行业对资本需求非常大,在香港上市的房企融资成本会低一些。未来房企拓展利润空间需要追求低成本融资、低成本拿地,追求扩大规模。”


在房企融资环境方面,艾堂明分析指出,房企贷款总体呈现出收紧态势,房企需要管理好自身的开发节奏,防止出现债务违约的情况。同时艾堂明建议,投资者可关注房企的财务公开数据,选择实力较强的公司投资,“普通投资者首先应该关注现金流的健康度,其次关注负债率,还应注意大型房企的强大抗风险能力”。


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随着政府为独角兽开放通道,房企回归A股的路是否也会越走越宽呢?艾堂明认为,作为传统行业的房地产还是很难回归,第一批回归企业将偏向于在海外上市的高科技企业。“随着IPO的收紧,房企通过的几率将越来越低,”艾堂明说道,“房企的大体量融资将对二级市场造成冲击,同时,房地产融资政策依然处于调控期,资本市场空间不大。体量大不代表股价涨得好,如何迎合资本市场是房企未来的课题。”


张化东:未来仅存“大而强” “大象”才能跳舞


亿翰智库首席研究员张化东博士认为,被纳入MSCI指数体系,短期内对房地产板块会有利好影响,但中长期看则有可能是一个逆转的过程,更多会体现股票本身的价值。


在房企股票估值方面,张化东指出,“现阶段房地产板块房地产板块估值基本合理,房地产股票具有周期性,不受估值主导,经济环境与行业环境的影响更大”。


张化东预测,未来房地产行业将不存在小而美的公司,只存在大而强的公司。“现阶段房地产行业贫富差距明显,并购与退出市场的行为非常普遍,”张化东说道,“规模变大为房企带来了强大的人才、融资土地等资源的汇集能力。”相比某些行业,房地产行业的空间较为宽松,容纳了上百个企业。未来随着市场集中度的提升,小企业退出行业的速度会比想象中的快,“但也有一些企业抓住了机会,在近年完成了直道加速甚至超车,所以一些中小企业不应放过未来三到五年弯道超车的机会。短期内,区域性房地产公司也有一定机会”。


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对于房企的市值管理,张化东认为,市值管理最重要的是简单直接的商业模式。“复杂的商业模式不适合投资者做出商业决策,同时房企需要对自己的战略目标保持长期平稳的追求,”张化东说道,“投资者还会关注企业的运行效率,特别是开发企业的效率,所以企业的竞争力体现在更好的执行效率。”


债务方面,张化东认为,今年房企的公司债偿付压力并不大,但大调控背景下的穿透式审核土地资金对房企的影响较大。“保险公司减持了房企股权,减少了房地产项目投资,对房企的影响较大,”张化东说道,“资管新规对房企的经营和现金流影响较大。”


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张化东预测,随着未来房地产行业增量的萎缩,房企多元化将是必经之路,但是只有大规模的房企才有足够的资本进行多元化的尝试,“只有大象才能跳舞”。


“未来的融资环境一定会越收越紧,”张化东分析道“当下房企的现金流虽然处于历史较好水平,但没有放弃不缺钱。”张化东认为,当下房企的主流融资首发与手段已基本无法使用,而新型融资手段提供的资金较少,房企同比融资来源已呈现负增长。但房企可以从产业链寻找突破口,“房地产产业链较长,供应链金融可操作空间大,房企应从通盘角度考虑,调动整体来解决开发问题”。

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