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《财报在线》第一期:楼市疯狂不再 行业高质量增长替代高速增长

发布时间:2018/07/11 17:36 | 来源 :中国网地产 | 作者: 石昊一

2018年已经过半,房地产也已进入下半场。在2017年财报披露季落下帷幕两个月后,2018年半年报季即将在夏日炎炎的七月中开场。


中国网地产特邀业内专家,带您走进《财报在线》的世界,从宏观、市场、行业、企业等多维度视角,回顾2017年、展望2018年的中国房地产



张化东:不出台房地产税效果更好 “去杠杆”令行业降速


从2017年开始,房地产市场的分化开始加剧。


亿翰智库首席研究员张化东博士认为,房地产市场不仅在城市和城市之间有所分化,在核心一二线城市区域和区域之间亦有所分化。同时,一二线核心城市2017年的成交量下降了50%,且短期内没法恢复;三四五线城市2017年的成交量则有比较大幅度的体系性回暖。


自2017年开始,不到一年时间,50余城市先后出台人才引进政策。一时间,房价上涨的话题再次被置于台前。张化东认为,出台人才政策的十几个城市短期之内的销售量没有明显的提升,不应该过分被市场进行解读。


此外,张化东还预测整个房地产市场在2025-2030年的时间周期内都不会出现需求方面太大的问题,“再过5年之后,全国每年拆旧大概在8亿平米左右,拆旧的需求没有任何问题;中国人均居住面积大概是32平米,考虑到三四线城市还有很大发展空间,而且从文化来说,大家还想继续提升自己的居住质量和居住面积,市场需求还有十几年的提升空间;核心城市没有买房子的人还是很多,人口迁移还将带来一些新的需求”。


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“多主体供应、多渠道保障、租购并举住房政策的改革是与‘房住不炒’切身相关的政策。”张化东在谈及租赁住房时说道,“整个长租公寓的定位和导向,并不能够解决城市最底层人租赁的需求,是改善性的租赁。”


张化东分析到,房企做长租公寓业务现在还处于跑马圈地状态,没有非常盈利的模式,基本是亏损的。但同时,大型国有银行对长租金融产品支持力度非常大,建行和工行的支持力度是最大的,“集体建设用地可以做租赁住房,对租赁住房的影响比较大,但是现阶段主要是龙头开发商正在尝试性进入到体系里面”。


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张化东在谈及热议的房地产税时,认为不出台房地产税的调控效果会更好。“房地产税不能替代土地出让金,在房地产持有环节征税,应降低房地产交易环节的税收。”张化东说道,“房地产税还有很多问题值得讨论,例如土地续期问题。”对于房地产税推出的时间,张化东预测,“长效机制”与“住房改革”这两个词会极大地推动房地产税出台的进程。


央行降准,张化东认为是去杠杆的信号。基于2016、2017两年房地产市场的优异表现,居民杠杆90%都在房子上。“去杠杆是大趋势,无论对于供给端还是对于需求端的影响都非常巨大。地方政府的PPP项目与特色小镇项目的推进放缓,去杠杆速度与政策执行力度很大,超过预期。”张化东分析道。同时,去杠杆影响最大的是房地产企业,穿透式审核、资管新规等针对房地产企业融资的政策是史无前例的,房地产行业速度一定下降。


此外,新会计准则的实行也对企业利润有一定的影响。“新会计准则将影响企业6%-7%的利润收入,幅度不大。在新老会计准则交替时有一步到位的影响,之后影响会逐年降低。而且对于企业、内房股估值影响并不是特别大。”张化东说道。


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股市方面,张化东观察到现阶段H股地产股比纯A股地产股的市场表现好得多,H股内房股公司的质量优于A股内房股公司。而回归A股的地产公司更多出于融资角度的考量,增加内地融资的便利性,但政策环境令回A股的难度居高不下,且短期内不会有改变。


“现阶段预期市场通过去年估值回归基本抹平了。”张化东说,“行业影响估值,最影响行业的是政策,去年的房地产政策环境不好。企业自身基本面影响估值,去年行业市场集中度提高明显。”


对于房企分拆上市,张化东认为大公司拥有基础的客户数,获客成本基本为零,令大公司、大物业分拆有一定好处。此外,物业公司并不通过物业费赚取利润,物业又是房地产企业体系里的支持部门,分清主营业务是判断是否分拆的关键因素。


叶丙南:供求是住宅市场核心问题 房企双平台融资可降风险


2018年,房地产行业究竟会是丰收还是萎靡?


中银国际研究部的副总经理叶丙南认为,房地产业已由高速增长转向高质量增长,同时住房从资产属性转向消费属性。对于中心城市来说,供求失衡是其核心问题;扩大住宅用地和公共服务供给,不仅能缓解住房供求失衡,还有助于令住房转向消费属性。从这轮调控来看,跟以往有非常大的不同在于分类调控,在一二线是严厉偏紧政策,在三四线体现为政府加快城镇化,推进棚改货币化安置,再加上消费升级的势头,使得三四线城市房地产在去年表现较好,今年也将延续不错的增长。现在住房要回归到居住属性,在消费升级的大势头下,大家对于优质商品房的需求,都还是会出现持续提升。


在人才落户政策方面,叶丙南分析地方政府推广人才落户政策的主要动因是其面临较大的人才竞争压力;尽管人才落户政策从客观上能够支撑住房需求,影响当地房价,但是不应该过分地理解为是房地产放宽的政策。


对于刚需住房与租赁市场的现状,叶丙南认为刚需住房不仅是经济问题,还是社会问题,解决一二线城市新市民的住房需求是责无旁贷的任务。“问题的核心还是在于供求,要扩大住宅供给,在政府给予规划和引导的同时,更多发挥市场机制的作用,”叶丙南说,“城市公共服务体系能不能公平地对一二线城市新市民开放是很关键的问题。”


租赁市场方面,租房相比住房,无论是心理安全感还是居住品质都不能相提并论,同时还会牵扯到资产收益。“租赁住房还处于探索阶段,租赁模式相比出售模式利润率低很多,需要开发商跟金融机构和地方政府住房保障部门密切配合。”叶丙南分析道。


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叶丙南认为房地产税应该作为财产税,“它的首要目标并不是针对房地产调控,最主要的目标是完善财税体系,为政府筹集更多的财政收入,兼具调节贫富差距的目标”。叶丙南还预测,房地产税由中央立法完成后,地方政府对税基范围与开征时间将有一定自主权,“房地产税站在宏观角度看,会影响住房市场的预期,但决定房地产市场本身运行趋势的还是供求关系。但房地产税出台时间还存在不确定性”。


央行在2018年4月份降准是否针对房地产市场?叶丙南的答案是否定的,“今年以来房地产销量、基础设施增速下降较快,尽管本次降准令整体市场利率有所下降,但并不是针对房地产部门和地方融资平台”。叶丙南认为降准的大背景是全球货币政策在超预期收紧,同时由于中美贸易摩擦事件,使得经济体系不确定性上升,“中国从2016年4季度开始实施了新一轮房地产调控和金融去杠杆,所以整个金融市场利率是上升的,货币信贷增速是放缓的,企业融资成本是有明显上升的”。


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股市方面,全年内房股业绩表现超过预期,而这得益于2017年下半年开发商加快了推盘速度与二三四线城市销售的火爆。但对于内房股之后的走势,叶丙南觉得还需观察。“2018年3月份内房股出现了调整,大背景、全球货币超预期收紧,同时中美贸易摩擦风险上升,还需持续评估以上两种风险的演进,判断之后的市场走势。”叶丙南说道。


此外,越来越多的房企选择A+H股双平台融资,叶丙南认为双平台模式令房企的融资渠道更加多元,国内融资与国际融资条件的联动性可以分散房企的风险,“A股上市公司同时上市H股,对公司品牌效应有正面意义,为国际化奠定基础;反之,可提升公司再内地开展业务和获取融资的便利性”。


对于房企分拆上市的话题,叶丙南分析,现阶段公司分拆上市趋于流行,可以进一步提高公司分工效率,专注于同一领域。未来房地产市场将从新房市场逐步过渡至存量房市场,管理服务的上升空间较大。

(责任编辑:石昊一)
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