“国五条”实施细则的公布，在社会上引起强烈反响。该如何理解“国五条”？该如何看待房产新政？我市房价又会随“国五条”的出台而产生哪些变化？昨日，河南大学经济学院经济研究所副所长、博士生导师李保民教授对房产新政做了详细的解读。

A

严格实行房产工作问责制

“国五条”更加严格，加大了楼市宏观调控的力度。新政要求对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数，要求各地严格实行问责制。

李保民教授告诉记者，“国五条”及细则是在近段时间一些城市出现房屋价格涨幅增强的背景下出台的。过去相关的政策也出台了不少， “国五条”及细则也沿袭了过去对房地产宏观调控的基调。之所以人们对它的关注度高，是因为此次新政的要求更加严格，更加可信。

实施细则第一条指出要建立问责机制。细则明确要求，对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责，并要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。这就等于这些地方调控的措施到不到位、调控效果怎么样，都要受到社会监督。

由于各地都靠土地财政，过去就出现了“上有政策，下有对策”的现象，因此被老百姓戏称为“房价调控，越调越高”。新政给地方政府提出了更多的要求和约束。

新政注重从实际出发，不搞一刀切，这使新政更增加了可信度。细则要求注重区域差异，加强分类指导：对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。

新政是在今年两会之前出台的，第十二届全国人大代表大会再次提出抑制房价上涨过快的问题，表明两届国家领导人完成了房地产宏观调控接力棒的传递。这是一种信号，强化了人们房屋价格不会出现过快上涨的预期。

B

坚决抑制投机投资性购房

新政扩大了限购区域，明确限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；严格实施差别化住房信贷政策；严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。

李保民教授解释说，房屋无非有两种属性，一是耐消费品，一是投资品。也就是说，买房有的是住的，有的是来赚钱的。推动房价上涨的行为，以投机投资性购房为主导，新政限购要抑制的，就是这部分购房行为。

新政与以往不同的是，扩大了限购区域，明确限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有一套及以上住房、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

新政比以往更加要求严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，并要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这套组合拳非常有力，表明了政府抑制房价过快上涨的决心。

李教授说，这一系列措施也说明了房地产监管由政府责任向税收、信贷等经济杠杆转移，从长远看，这很正确、很重要。

C

稳定房价的法宝

新政要求原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量；加大保障性安居工程建设；完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制。

房价高企不下，李保民教授认为土地成本高是其中一个重要原因。过去限制出让住房用地，就出现了开发商抢购、囤积住房用地的情况，住房用地的拍价越来越高，开发商就把这部分成本转嫁给了购房者。

现在我们在住房土地供应上有了新认识。新规要求原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。土地供应充足，是抑制房价过快增长的有效手段和法宝。

有人担心增加住房土地供应会造成农田减少，李教授认为不会。他说从长远看，城镇住房建设是用了一些土地，但农村城镇化建设和大量的农民工身份城市化，必将腾出更多的土地。理论上讲，一个300户的村子，散住要占几百亩甚至上千亩土地，假如这些人全部搬到高层楼房中，只需要一栋高楼。

稳定房价的另一大法宝，也是低收入者居有其屋的保障，就是加大保障性安居工程建设。新规要求全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务，并要求完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。新规还扩大了住房保障范围，2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围，这无疑给更多的人带来了福音。

D

房屋转卖须缴纳20%房产税

使投资性购房增加成本，难于收益，从而抑制房产投机热炒行为，从根本上使房产行业回归理性。

很多人认为，新规规定房屋转卖要缴纳20%的转让所得个税，卖家会把这部分费用转嫁给买家，这就会造成二手房的房价上涨。买家觉得二手房贵了，就会把目光转向新房，大量资金流向新房，会导致新房也涨价。

李保民教授认为，这种观点是对新规的误读。短期出现这种情况是有可能的，这是由于人们对新规理解不深入和人们的心理预期造成的。但长期来看，新政的目标是打压投机投资性购房，限购政策、二套住房贷款的首付款比例和贷款利率的提高、20%房屋交易转让所得个税等一系列措施，会使投资性购房的成本增加，难于收益。没有了收益或收益很小，这部分人就不会把大量资金投入到房市上来。

房产税呼之欲出，会进一步打压投资性购房。没有投机投资者的热炒，房地产开发商就不会那么容易地成批出手楼盘，房屋一旦滞销，房地产开发商就会受到资金链断裂的威胁，捂盘涨价的可能就不会存在了。房屋回归了本来的属性，房产市场也就回归理性，房价就会稳定，这才是最根本的。

E

新规对开封这样的三线城市的房价影响不会很明显，短期内开封房价不会大起大落。

开封房价会如何

李保民教授告诉记者，新规虽然面向全国各地，但主要针对直辖市、计划单列市、省会城市（除拉萨外）和房价上涨过快的城市，对这些城市的房价会有很大影响。目前来看，对像开封这样的三线城市房价的影响不会很明显。

虽然开封房价也在上涨，但远没有达到一线城市房价的涨幅。李教授认为，短期内开封房价不会大起大落。开封作为中原经济核心城市，要向特大城市发展，人口会大量增加；作为核心城市，开封依托郑汴融城，经济必然有一个更快地增长过程，市民收入会进一步提高，加上农民工入城，住房需求很大。受这种预期影响，加上建筑材料上涨、人工成本的快速提高，房价不可能大幅度下降。

同时，李教授认为，开封房价也不会大涨。“国五条”面向全国，当然也会影响开封，毕竟一个城市的房价会受到大环境的影响，郑州房价止涨或下降，直接影响到开封的房价。房地产开发商涨价的预期跟购房者希望降价的预期一直都在胶着中斗争，这种胶着的状态迫使房价不会快速上扬。