（原标题：绿城分拆物业赴港上市 园区O2O“新故事”能否突围社区红海）

经长达五年“潜伏期”后，绿城最终选择“冬至日”在港交所挂出了分拆物业上市的招股书。

观点地产新媒体查阅招股书发现，绿城物业上市的主体为绿城服务集团有限公司，尚未介绍此次上市发行的具体股份数、招股价及募资金额，联席保荐人为美林远东有限公司及中银国际亚洲有限公司。

筹资用途上，分别为用于开发及推广“智慧园区”项目及园区O2O平台，收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司，运营资金及一般企业用途。

当几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点时，绿城则将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念。

虽然换了一身装束，但园区O2O新故事背后的实质仍为“社区O2O”，绿城服务的新包装能否唤起略显疲惫的物业资本市场上投资者们的兴趣，需静待最终揭盅。

资本“新故事”

观点地产新媒体查阅公告发现，绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。

其中，物业管理服务即提供传统物业管理服务，如保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等。截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积总和达7400万平方米物业，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的73个城市。

数据显示，2012年、2013年、2014年及截至2015年9月30日止九个月，绿城服务的物业管理服务的收入分别达9.008亿元、12.239亿元、16.236亿元及14.261亿元，分别占总收入约71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。

顾问咨询服务则为向房地产开发商及地方物业服务公司提供咨询服务，利用品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中各个主要阶段的不同需求。

于2013年及2014年，绿城服务的顾问咨询服务收入分别为3.303亿元、4.394亿元，分别占公司总收入约19.8%、19.9%。

除物业管理、顾问咨询外，绿城物业的“新故事”中最受市场关注的部分则为园区增值服务，包括园区服务及产品平台（园区O2O平台）、家居生活服务及园区空间服务。

绿城服务指出，到2014年底，园区增值服务的收入由2013年1.175亿元增加20.5%至1.416亿元，主要由于家居生活服务及园区服务及产品平台产生的收入增加所致。

在既定业务板块下，如何通过三者之间的协调来实现盈利，则是绿城服务需要向资本市场交代的关键问题。

对此，绿城服务于公告中明确指出，公司的业务模式是“三大板块协同效应”。例如，物业服务能为园区增值服务提供庞大的客户基础，园区增值服务可通过一站式平台为在管园区的业主和住户提供各式各样的服务及产品，“有助提高市场对收取较高物业服务费的接受程度”。

此外，绿城服务还将在提供咨询服务基础上，推广“绿城联盟”服务，与旗下在管物业的服务一致，包括全套服务及管理控制系统。

“我们深信‘绿城联盟’服务将增加伙伴的收益，提高运营效益，并可为‘园区O2O平台’扩大顾客群，提供新的收益来源，为公司带来裨益。”