（原标题：2017宏观：房地产“长效机制”下 市场向何处去）

2016年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

早在2014年3月份发布的《国家新型城镇化规划（2014~ 2020年）》中就提出，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。

建立长效机制对我国房地产市场的未来有何影响？要形成房地产平衡健康发展的长效机制，如何从财税、金融、社保等基础性方面进行改革？《每日经济新闻》记者采访多位业内人士，对此进行深入解读。

回望2016：繁荣下冷热不均

在去库存的大背景下，2016年前10月楼市火热。来自国家统计局数据显示，2016年1~11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。1~11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1~10月份回落0.4个百分点。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。

去库存政策已经让房地产行业销量涨、库存落、投资稳，初步实现了政策目标，但城市之间分化明显。一些热点二线城市在此轮调整中价格上涨明显。

与此同时，楼市热向地市传导。中原地产研究中心统计数据显示：截至12月5日，二线城市包括京沪广深以外的36个热点城市，合计住宅地块成交2980宗，土地面积30376万平方米，平均楼面价为4252元每平方米，同比上涨87.3%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，自“9· 30”以来的这一轮楼市调控，已有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。过去的房地产调控更多是短期政策，经常因为经济形势不同而出现波动。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度，以长效机制引导市场稳预期。

长效机制：各地因城施策

长效机制的建立绝非一日之功，如何从财税、金融、社保等基础性政策方面进行改革？

首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，长效机制关键是适合国情，还要符合市场规律。各地要根据具体情况因城施策，三四线城市存在去库存压力，一二线城市则存在稳定房价的压力。各城市应根据城镇化的进程，根据供求状况分别来制定政策。

赵秀池认为，长效机制的基本原则应是供求双向调节；让住房回归居住功能；建立购租并举的住房制度。需要采用财税、金融手段对不同房地产需求、供应做到有保有压。要采取给予刚性、改善性需求、供给减税甚至免税的税收政策，辅之于低息、低首付的信贷政策；对于投机投资性需求则采取相反的财税、金融政策。

“对于租赁市场的供求双方也都应该给予相应的财税、金融政策的支持。公共服务应该实行常住人口全覆盖，而不是仅仅覆盖户籍人口。有稳定的租赁关系的承租者也要同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。”赵秀池认为。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，去库存和控房价相对应的是完全不同的两种长效机制。实际上还是要各个地方因城施策，一城一策。