随着旅游消费在近年来的大幅增长，文旅地产成为行业热点开发的项目类型，动辄都是一座城、一个镇的宏伟规划，但作为一种综合型地产业态，文旅地产要达到“吃喝玩乐住行”的高度融合，其复杂性要远远高出此前的传统业态。

随着万达城、恒大文化旅游城、鲁能山海天等一批大型综合文旅项目的开工、落地，市场消费人群也开始对各种文旅项目提出了更全面更细化的要求，这种变化促使开发商更为重视文旅项目的特色化、唯一性。

从目前市场上的文旅开发项目来看，与“吃喝玩乐行”相关的地产业态并不缺乏，几乎都能满足最基本的这五种需求，但是不少项目仍采用复制的方式去开发运营。随着酒店、餐饮、游乐园项目的增加，同质化程度将越来越高，最终将导致项目失去市场，特色化成为突围的唯一通道。

以位云南西双版纳的即将推出的天瑞康年酒店群为例，项目总建筑面积 21万平米，规划有6栋酒店、2栋酒店公寓以及约8万平米体，集民族特色精品酒店、东南亚风情酒店、普洱茶馆藏酒店以及香港MG奥特莱斯购物公园为一体。酒店群普洱茶文化为主题，以普洱茶为故事线，将人、茶、时光融入酒店设及经营中，营造一系列的宾客体验。

“在西双版纳这个旅游热点城市做酒店，同行都看好旅游市场带来的市场空间，但是以前酒店开发模式比较单一，现在随着文旅地产开发模式的丰富，我们要把酒店这种传统业态和当地旅游文化结合起来，期望满足旅游市场对文化旅游的需求。”天瑞康年酒店群项目负责人表示。

在文化与建筑的结合方面，天瑞康年酒店群还打造了超大规模的中心广场，建成后广场将举行各名族文化节庆活动，如傣族的泼水活动，哈尼族的山歌对唱，布朗族的布朗弹唱，以及民族茶文化展演和各类商业活动等，满足休闲度假的人们对西双版纳文化的了解和参与体验。

在运营方面，天瑞康年酒店群也推出多元化的产品运营模式，最大限度的满足业主利益。

上述项目负责人介绍，酒店群推出了“21天产品置换”收益模式，业主可享受“酒店前二年共16%经营分红预支”特惠，即：只需缴纳折后总房款的84%即等同于缴纳全款，可以选择2种收益方式，一种是：四/六分成的方式（业主占40%，酒店管理公司占60%，分酒店客房收益）；另一种方式：前十年每年按照总房款8%给予业主固定回报，后十年四/六分成的方式。

“通过上述收益模式，每年业主均可享有21天全国康年旗下酒店的置换居住权。”该项目负责人表示。

另外一种是产品回报营业额分成，即享受8%的高额收益或40%年终分成奖励，酒店将每天收益汇入经营利益池，按参与经营的物业单位的“权重”分配予各单位业主。

“上述的合作模式，可以保证业主有稳定的收益回报，不受旅游地淡旺季影响，100%返租，四六分成。”上述人士表示，

此外，天瑞康年酒店度假群目前还推售了100张VIP会员卡，首期3万，享受五星级酒店20年，价值50万元服务。

“文旅地产的运营逻辑，应该是在统一基调上做好单项运营，反过来讲，单项业态如果能很好的借势文旅地产热潮，更会摆脱行业同质竞争，成为项目的加分项。”业内人士评价称。